内容摘要：在会计学中，不动产房屋、建筑物属于资产中的固定资产，可是我们知道，资产的特征之一是能带来“未来经济利益”，也就是说，房屋、建筑物只有在能带来“未来经济利益”的条件下，才有可能成为企业的资产，但是也可能会成为企业的或有资产，或者是负债。
关键词：资产，固定资产，负债、或有资产、未来经济利益、不良债权、机会损失。
前不久，美国著名投资家—罗伯特·T·清崎写了一本书《穷爸爸、富爸爸》，在这本书中，作者提出了许多令人深思的观点，其中之一就是：房子不是一项资产而是一项负债。
从会计的角度来看，这一观点似乎不正确，因为我们所接受的会计知识已在我们意识中形成，房屋是资产中的固定资产，那么房屋究竟是资产？还是负债？
一、资产的含义及特征：
（一）资产的定义：
资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。
（二）资产的特征：
1、资产能够直接或间接的给企业带来经济利益。
所谓经济利益，是指直接或间接的流入企业的现金或现金等价物，资产之所以成为资产，就在于其能够为企业带来经济利益，如果某项目不能给企业带来经济利益，那么就不能确认为企业的资产。
2、资产是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有也是企业所控制的。
企业拥有资产，就能够排他性地从资产中获取经济利益，有些资产虽然不为企业所拥有，但是企业能够支配这些资产风险利益，因此同样能够排他性地从资产中获取经济利益，如果企业不能拥有或控制资产所能带来的经济利益，那么就不能作为企业的资产。
3、资产是由过去的交易或事项形成的。
资产必须是现实的资产，而不能是预期的资产，只有过去发生的交易或事项才能增加或减少企业的资产，而不能根据谈判中的交易或计划中的经济业务来确认资产。
二、固定资产的定义及范畴
（一）固定资产是指具有以下特征的有形资产。
（1）为生产产品、提供劳务，出租或经营管理而持有。
（2）使用年限超过一年。
（3）单位价值较高。
由于企业的经营内容，经营规模等各不相同，固定资产的标准也不可能强求绝对一致。
（二）固定资产的范畴
固定资产大体可分为动产和不动产，其中不动产包括房屋、土地、建筑物等土地上的附属物。
由上述分析可知，房屋只要复核以上特征便认可为企业的固定资产，那么为什么在《穷爸爸，富爸爸》中，作者一再强调：房屋是负债？要弄清这个问题，我们由必要对负债作一下了解。三、负债的定义及特征。
（一）负债的定义
负债，是指过去的交易或事项形成的现实义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。
（二）负债的特征：
1、负债的清偿预期会导致经济利益流出企业。
对此，企业不能或很少可以回避，如果企业能够回避，则不能确认为企业的负债。
2、负债是由过去的交易或事项形成的
只有过去一经发生的交易或事项才能增加或减少企业的负债，而不能根据谈判中的交易或事项或计划中的经济业务来确认负债。
由以上分析可知，房屋、建筑物只有在导致企业发生经济利益的流出时，才可确认为负债，可是在会计中，这种情况似乎没有发生过，可是为什么罗伯特·T·清崎还一再强调：房屋是负债，并得到大多数人的认可呢？
房屋、建筑物是固定资产还是负债，为澄清这一问题，我们从一下两种情况进行分析：
（1） 用自有货币购建的房屋、建筑物：
企业用自己存入银行的货币资金购建的房屋、建筑物等为企业所拥有的现实的资产并且符合固定资产的特征，那么企业自建的房屋、建筑物能否给企业带来未来收益呢？
1、确定能带来“未来经济利益”
首先需要明确“未来经济利益”的涵义，从字面上看，“未来”是时间上相对于现在而言的，指以后，将来；“未来经济利益”可以理解为：因为过去或现在的某一行为而带来的、在以后才能够实现的、比行为本身所耗成本费用大的那部分经济利益，也即从货币量上看，遵循币值稳定的前提，企业未来实际拥有的要比现在拥有的多，也就是带来增值。
若企业用自有资金购建的房屋、建筑物能带来未来经济利益，即增值时，那么房屋、建筑物则为企业的固定资产，反之，若不能确定能否带来经济利益，是否就该定性为负债呢？
2、不能确定能否带来“未来经济利益”
因为市场上风险的存在，“未来经济利益”或有或无，或大或小，不宜事先确定，即“未来经济利益”具有很大的不确定性。
笔者认为，若“基本确定”，能带来“未来经济利益”，则确认为固定资产；若其确定发生的概率介于95%与50%（不包括50%）之间，则我们应称其为或有固定资产或为或有资产，若其发生的概率小于、等于50%，则我们应称其为负债。原因是：
（1）我们知道，企业投资于房屋、建筑物时 ，会造成一定的机会损失，即会失去用其他资产增值的机会，当然，若投资的房屋、建筑物能确定带来“未来经济利益”则不会存在这些“机会损失”。
（2）为房屋、建筑物发生的环境方面的额外支出或因环境问题而导致房屋、建筑物使用年限的减少，如由于国家的禁令而提前报废的房屋、建筑物等，若“未来经济利益“发生的概率小于等于50%，而现在又发生了经济利益的流出，我们称其为负债。
（3）只要有房产、就要交纳房产税，所谓房产，是指有屋面或围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。从此可知，房屋、建筑物都属于房产，都要交房产税，并且房产税是依照房产原值一次减除10% 30%后的余额值计算交纳的，若“未来经济利益“发生的概率小于50%，并且每年还要发生的房产税的支出，即只有现在经济利益的流出，没有经济利益的流入，或经济利益的流出大于经济利益的流入，则我们称其为负债。
（二）企业贷款购建的房屋、建筑物：
企业贷款形成一项负债，但企业购建的房屋、建筑物也并非为企业现时拥有，因为我们知道：企业贷款，银行要“双保“，即要产权抵押贷款并有第三方的担保，抵押物可为动产或不动产，不动产必须以产权为抵押物。
1、企业贷款购建的房屋、建筑物确定能带来“未来经济利益”若能“基本确定 ，能带来 未来经济利益 ，也不能就此肯定，此为固定资产。
（1）若在房屋、建筑物有效使用年限内带来的“未来经济利益 小于、等于 贷款+利息 ，则我们称其为负债，因为除了每年企业要归还贷款和利息外，企业还要支付环境费，房产税等费用以及一些机会损失等。
（2）若在房屋、建筑物有效使用年限内带来的“未来经济利益”大于“贷款+利息”，但不能确定是否还大于环境费，房产税，机会损失等支出，则我们就把其确定为或有资产。
（3）若在房屋、建筑物有效使用年限内，带来的“未来经济利益”大于“贷款+利息”并能确定其也大于房产税、环境费、机会损失等支出，则可确定为固定资产。
2、不能确定能否带来“未来经济利益”。
（1）若房屋、建筑物能带来“未来经济利益”发生的概率介于95%至50%之间，其不确定性很大，所以即使前者大于后者，并且也大于房产税、环境费、机会损失支出，也不可确定为固定资产，只能称其为或有资产。
（2）若房屋、建筑物能带来“未来经济利益”发生的概率小于50%，则无论是“未来经济利益”大于、等于还是小于“贷款+利息”，都应称其为负债。
此外，在企业与银行的贷款合同期，由于企业方面发生一些变化，导致收入的减少，费用支出的增加等，因此企业就会有可能因无力按期偿还债务，而放弃房产的权利，那么此时，根本就无“未来经济利益”而言，相反还要支出一笔财务费用，购建前期的各项费用开支以及一些机会损失等。
同样情况下还有在贷款合同期，由于市场上房地产价下跌，以至借款人所未偿还的房产抵押贷款债务高于其抵押物（房屋）本身的现有市场价格，无论将来能否带来“未来经济利益”，现在就可预见未来贷款支出远远高于“未来经济利益”，此外，还有企业在还债期内，可能会遭受一些意外灾害，现在所创造的收益还抵不过贷款和利息。
有人会说，企业的钱和银行的钱都是由国家来共同掌握，只不过是一件衣服上两个口袋的钱罢了，确实，以前银行与国有企业之间的信用关系被扭曲为资金供给关系，根本不考虑贷款的归还问题和效益问题，银行的巨额不良债权和国有企业的巨额不良债务，可以说是一个问题的两个方面，据统计1996 1997年初，在我国32.2万户预算内国有企业的7.29万亿资产中，负债为5.18万亿元，资本金仅为2.11万亿，资产负债率为71%，而其负债中70%以上是银行贷款，在这里，我们虽然不知道，这些贷款中哪些投资于了房屋、建筑物等不动产中，但每年的房屋折旧费、修补费都是要发生的，即使是钱从一个口袋转到了另一个口袋，但在所创造的“未来经济利益”微乎其微的情况下，无论钱周转几个口袋，所发生的支出仍然大于收入，那么，这些就永远是国家的债务。
中国是一个有着几千年历史的农业文明大国，“面朝黄土，背朝天”的生息方式，使稀缺的土地成为农民的生命依赖，“地主式”的思维方式深烙于人们的心灵深处，步入市场经济大潮后，这种地主情结便以另一种方式表现出来，盲目追求有形资产的扩展，并美其名曰“规模经营”，于是，不管市场如何，技术如何，先把土地围起来，厂房盖起来，殊不知，厂房盖起的同时，就意味着债务的增加。
我们虽然不认同厂房就是负债，但是我们却认为罗伯特·T·清崎的观点也有其合理性，科学性。虽然，我们不否认房屋、建筑物是企业的资产，一项固定资产，但是我们也不肯定“不动产就是企业的固定资产 。
如何使不动产成为固定资产，取决于“未来收益 的大小，而这又取决于企业领导者的决策，现在，中国加入了WTO，固定资产的
来源： 中华会计网校
