国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。
通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％以内计算扣除。
按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30％-60％的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。
2006年底,面对高涨的房价,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。该通知还列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85％，项目三年未销售完毕等等。但随后金融危机爆发，这一政策没有得到严格执行。{page_break}
此次下发的通知可以说是对2006年底发布的通知的补充，也就是说，2006年国税下发的通知至今仍然适用。
“严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。” 北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。
国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳。”
土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。
在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公众视野。4月份出台的 “新国十条”指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。随后，重庆等地陆续出台的调控细则，也纷纷提到要加紧土地增值税清算。
《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，《通知》明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
此外，《通知》还明确了质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。《通知》最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。{page_break}
事实上，在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便出台了土地增值税清算这一措施。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85％，项目三年未销售完毕等。但随后金融危机爆发，这一严厉政策未能得到执行。
而此次下发的《通知》，则是对土地增值税清算中要注意的细节问题进行明确，与2006年底国家税务总局下发的通知并不冲突，也就是说，2006年国税总局下发的通知至今仍然适用。
“新国十条”将土地增值税清算作为税收调控的政策之一，随后各地纷纷跟进，在地方细则中表示要加紧推进土地增值税清算。为何在这一轮房地产调控中，土地增值税清算会先于住房保有环节税收登场，并成为调控的利器呢？
有关专家指出，这主要还是由税制现状决定的，因为土地增值税税制设计比较完善，只要加强征管就可以，而在住房保有环节征税，涉及条例的修改或者立法，从程序上来看仍需要一定时间。另外，土地增值税在调控方面应该是可以有明显收效的。
北京科技大学中国经济研究组4月份曾呼吁严征土地增值税，遏制新一轮楼市泡沫，并指出：从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，起到调节收入分配的作用；可以有效控制房地产市场的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，提高房地产企业的风险意识；可以有效调节房地产市场的结构，引导房地产企业增加普通住房供给。
该研究组认为，土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，如果严格执行清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外，因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高要缴纳60％的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。{page_break}
中央财经大学税务学院副院长刘桓也认为，通过提高土地增值税的预征率和及时清算，可以在一定程度上收窄房地产开发商的利润空间。
北京科技大学经济管理学院教授赵晓则认为，严格征收土地增值税对控制房价上涨不一定有效，要控制房价过快上涨还应从根本上解决供需矛盾问题。对于土地增值税可能被转嫁到消费者头上的担忧，赵晓认为，土地增值税是在房地产项目已经销售完毕或者至少销售85％以上后才进行清算的，因此这一税种跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样，想全部转嫁给消费者的可能性不大。
何谓土地增值税
土地增值税 是针对房地产项目的超额利润而设计的，意在调节土地增值收益。按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照四级超率累进税率进行征收，税率在30％-60％之间，采取预征和清算相结合的征收方式。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。
随着楼市调控的推进，银行贷款、资本市场融资、销售回款等主要融资渠道受阻，房企也开始更多地通过信托、票据、民间筹资、海外借贷等渠道补充资金。分析人士认为，这些方式的融资金额有限，随着调控的继续进行，房企资金压力渐增。
中国指数研究院最新公布的报告显示，今年以来，我国房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月，获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且总金额合计不超过500亿元。而在2009年全年，商业银行向地产企业提供授信额超过3300亿元。
建银国际地产分析师王韧表示，银行贷款占开发商的资金比例往往超过三分之一，对大部分开发商而言，是最为重要的融资渠道。在信贷收缩的背景下，部分开发商的压力不言而喻。
另一方面，房地产企业在资本市场融资也面临一定困难。据统计，截至今年4月底，仅有中骏置业（行情,资讯,评论）一家房地产企业成功在我国香港上市；今年截至目前，A股市场未有房地产公司获批上市。上市房企的再融资也受到了严格控制。2009年10月之后，证监会在审核房地产企业IPO与再融资过程中，增加了国土资源部出具意见的环节，再融资审核通过难度加大。
在银行贷款、资本市场融资等渠道受阻后，房企开始通过多种途径进行融资，缓解资金压力。2010年以来，恒大、雅居乐、金地、龙湖等大型房企拓展了优先票据、基金募集、境外融资等多种渠道融资。信托这一融资渠道也越来越受到房企青睐。近期，绿城中国（行情,资讯,评论）、中华企业（600675）、新城地产等纷纷借道信托实现融资。
今年以来，部分地区已开始加强对房地产开发企业土地增值税的征管力度。多位开发商和业内人士向记者表示，国税总局此次明确土地增值税的清算有关细节，可能意味着将加紧推进相关工作，这无疑会使那些没有准备的开发商现金流迅速收紧。
“在楼市成交量大跌的情况下，土地增值税清算对开发商而言可谓雪上加霜。”北京阳光100常务副总裁范小冲说。他向记者直言，如果地方政府严格执行这一政策，开发商的现金压力势必大大增加，一些没有准备的中小开发商境遇将更难。{page_break}
世联地产（002285）的分析师认为，土地增值税清算再加上房产税的酝酿，可能意味着未来房地产调控将由税收担纲。严格征收土地增值税，将会增加开发商囤地和捂盘的成本，对开发商的资金链产生压力，从而促使开发商加大开发力度、调整开发结构、加快市场供给。
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，土地增值税清算将加速开发商现金流失，为此一些开发商可能不得不选择降价促销，以回笼资金。“开发商成本增加，可能会转嫁一部分给消费者，不过北京等地的细则中已指出，清算和稽查的范围是定价过高、涨幅过快的开发项目，看来主要目的还是打压虚高的房价。”世联地产有关分析师表示。
此前，广西、河南、厦门、重庆、北京等地相关部门已陆续出台措施，要求企业在规定期限内进行土地增值税清算，有的还提高土地增值税预征率、将核定征收改为查账征收等。
天相投资分析师表示，去年楼市销售火爆，2010年初开发商资金较为充裕，但这一局面未必能持续。“影响开发商资金链的，除了销售回款的进度和拿地外，还有政府后续对于开发商资金管理的政策。如果政府严格要求开发商将预售账款进行专户管理，并只用于对工程款的支付，也就是说开发商无法再占压建筑商的工程款，那么开发商即使不拿地，也有可能在三季度出现资金面紧张的局面。”
应该说，在目前的整体环境下，投资者对于市场的担忧主要来自调控政策，而不是担忧市场整体估值过高，或者上市公司盈利出现超预期下降。不过，近期欧洲主权债务危机的蔓延，欧洲股市纷纷跌破年线这一牛熊分界线。这一事件推动了国内宏观调控政策的微妙变化，进而使得A股出现反弹的契机，这个过程中对宏观政策反应最强的地产股有望成为反弹先锋。{page_break}
保增长还是调结构要看外围形势
为何外围市场近期暴跌，而A股市场反而出现相对强势的运行呢？笔者认为其中逻辑还是清晰的。这跟前一段时间欧美股市上涨、A股调整的原因是一致的。因为中国选择保增长还是调结构，关键要看欧美经济运行情况，要看出口影响大不大。
具体而言，如果欧美情况非常好，中国就会利用这个机会来调整经济结构。事实上，这两三年中国的宏观政策要么选择保增长，要么选择调结构。在一段时间内政府可能会花更大的精力来保增长；而另一段时间之内，又会花更大的精力来调结构。而转换的节点就是观察欧美经济的运行，如果情况太差，就要保增长，因为出口肯定会差；否则，如果欧美情况好转，出口就有保障，就可以放手调整结构。
再看当前，欧美股市多数跌破年线，二次探底之声不绝于耳。高层领导上周明确指出，要防止负面效应的叠加风险。至此，应当说情况已经基本明晰，即政府可能再度调整宏观调控政策的力度。方向肯定是放松一些，但放松多少，则要看欧美的经济运行状况。从上周开始，宏观调控政策应该又进入了一个新的时期，这个时点正好对应于去年7月份。在这个时期，欧美股市和A股出现反向运行的几率是较大的。当然，前提是欧美不出现超级金融海啸。
既然政策调整已经明确，那么谁会对其反应最强烈呢？无疑是地产。在4月份的分析中，笔者明确指出地产股有可能在4月份或5月份见到中级底部。现在我认为中级底部已经在本周形成，未来地产股有可能迎来两至三个月的反弹行情。如果放眼十年，那么中国的地产股将是具有相当丰厚回报的一个板块。
首先，说地产股有短期反弹行情，指的是地产股面临一个调控政策出清的契机。从历史的情况看，这样的背景下地产股往往会有不错的表现。
当然，我们更应当从长远来看中国地产股的未来。毫无疑问，无论官方还是民间，对于中国存在巨大的住房需求，这一点是毋庸置疑的。笔者去年底的测算是，中国住房潜在需求在100亿平米，中金最近研究的成果是，中国潜在需求为180亿平米。这意味着每年7亿平米的生产量，需要25年才能完成。
从房价的中长期运行看，其一定是和GDP增速、人均收入增长成正比，所以，长远看房价上涨也是毋庸置疑的。考虑到当前和未来的政策，将导致地产商未来集中度大幅提升，这将使得现有开发商未来份额提升的机会显著增加。我们运用上述假定，2020年中国住宅销售面积将达到12亿平米，销售收入将7.8万亿（届时全国商品房均价预计6500元）。假定个别龙头地产商份额达到5％，则预示其销售收入将接近4000亿元，其市值也大体在这个水平上下。届时中国地产业上千亿市值的公司，应该不会少于10家。这意味着房地产行业的长期前景还是相当值得看好的。
来源：上海证券报
