引子：国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳。”
近几年，国内从来没有任何产业可与房地产媲美，被国家和民众高度关注，被各类政策连续围剿。
面对房价的飞涨，４月中旬，国家再次调控。新“国十条”被业内称为“史上最严厉的房地产新政”。那些被高房价“困扰”的消费者再度看到希望的曙光，各地楼市也争相呼喊“调控太严厉了”。
2003年的“121文件”被公认为管理层对房地产行业进行宏观调控的开始，此后，政策开始对该行业“狂轰滥炸”。
2005年和2006年，政府动用了土地、税收、行政等诸多手段对房价进行“围剿”，皆未见效，这种现象持续到2007年9月。
2007年，政府再出组合拳，央行5次加息，9次上调存款准备金率，严控公积金贷款，实行差别化信贷，房价一时回落。然而，这轮宏观调控最终却“虎头蛇尾”，政策放松后房价随即迎来了报复性反弹——部分城市房价短期内翻倍。
几轮调控下来，中国房地产市场陷入到“越调越涨、越涨越调”的怪圈之中，调控成为“空调”。这一次，楼市能走出上述怪圈吗？
仔细观察此轮调控政策出台的时间节点不难发现，新“国十条”颁布于部分城市房价暴涨之后。实际上，自去年秋天，北京等城市的房价已呈狂飙之势，但是，诸如二套房贷款利率打七折等过于宽松的信贷政策却在几个月后才取消。而2007年那轮宏观调控也是在部分城市房价翻一番之后才出台。也就是说，管理层几乎从未在房价刚开始露出苗头时就将其限制，而是等其“盆满钵满”时才“亡羊补牢”。
然而，房价涨上去容易降下来难。例如2007年短短几个月北京等城市房价飙升一倍，管理层随后出台了颇为严厉的宏观调控政策。政策的叠加效应曾令不少开发商的资金链在2008年紧绷，而比起沿海制造业在金融危机中的压力，房地产的问题又显得微不足道。即使这样，在调控与金融危机的双重压力下，2008年房价也只是向下调整了15%~20%，与上涨前相差甚远。
不难看出，中国房地产调控存在以下的问题：{page_break}
一、 惯于使用行政手段，但行政手段只能干预一时。
尽管1998年中国房地产就开始了市场化进程，但直到现在，这个市场也未完全市场化。政府喜欢用行政手段调节房地产市场，这在此次新“国十条”及北京版的细则中可见一斑。限制外地人购房、买房查验结婚证及户口本等，让人恍若回到了计划经济时代。
行政手段打压市场确实能在短期内取得较为显著的效果。但是，这种有违市场规律的强力干涉，由于治标不治本，一旦放松，很容易令房价报复性反弹，这在历次宏观调控中已被充分证明。
二、政策“朝令夕改”， 缺乏系统规划，没有长期效应。
任何政策的出台，都应反复论证、谨慎发布，但在中国，针对房地产的政策随意性很大。一些政策由于不遵循市场规律，如2005年大幅提高住房流转环节的税负，在实际效果上甚至起到了助推房价上涨的相反作用。
当政策成为一种常态，市场上的主体早已习惯在政府的干预下生存。2008年，在经济大环境发生变化导致很多产业步履维艰时，房地产是第一个跳出来向政府“呼救”的行业。这不仅仅是会哭的孩子有奶吃的问题，更重要的是，房地产牵动着大量的产业，房地产经济在国内已经成为负担。政府对房地产的态度属于“含在嘴里怕化了，吐出来怕飞了”的矛盾状态中。
由于这个政府对房地产行业的矛盾心态，不少宏观调控政策的延续期往往不超过一年。实际上，此前中国不乏严厉的政策，2007年秋天信贷政策的力度不可谓不大，但因持续时间不长，导致调控半途而废。这一次，宏观调控能坚持多久，还未尝可知。
三、地方并无新的经济增长点，政策在执行环节必打折扣。
新“国十条”的很多内容其实并不新。除二套房首付提高到五成、第三套房暂停贷款之外，大部分内容，如“两年不开发的土地要无偿收回”、“加快保障性安居工程建设”等，在过去几年出台的政策中被反复强调。但是，一直以来，这些政策都没有得到很好的执行。
中央政府的很多政策到了地方那里被“稀释”和变通，这早已成为公开的秘密。为了能够获取更多的土地出让金，不少地方政府有意控制供地节奏和供地规模，甚至找“托儿”来哄抬土地价格。2008年市场低迷，不少土地流拍流标，一些地方政府一边与高房价的言论撇清，一边“暗度陈仓”，越级出台了一系列救市政策。
５月２７日，新华网撰文《楼市总体仍陷“混沌” 遏制房价过快上涨不可松懈》，文中显示，地方调控细则多已“温和落地”．．．．．．
可以预见，由于分税制、土地财政等问题依然悬而未决，加之部分地方政府面临债务难题，此轮宏观调控如果产生类似2008年的效应，最先坐不住的很可能不是开发商，而是地方政府。
综上所述，中国式房地产调控往往治标不治本。仿佛用多了抗生素，不仅未能令“病人”的身体恢复健康状态，反而有了抗药性。如果房地产行业诸多深层次矛盾得不到有效解决，本轮宏观调控或再次沦为“空调”。
来源：世界服装鞋帽网
