近日，记者敲开了杭州印象城
杭州印象城购物中心
作为一家总面积仅5.3万平方米的社区购物中心来说，不远处还有杭州西城广场这位老牌竞争对手存在，还有21万平米的西溪印象城的筹备。总经理张雪东身上的担子不轻，但是看到一周年取得的成绩后，张雪东松了一口气，“我们由于体量太小，影院、KTV等都没有办法设置，而西城广场的娱乐做的不错，在这点上我们很吃亏，但是我们的硬件条件有优势，给顾客的购物体验很好。所有的顾客进来我们的商场都说比在外面看起来大好多，非常宽阔、明亮和大气，给人的感觉非常的通透和舒畅。今年我们的营业额争取要达到4.5-5亿。目前，我们的日均客流已经达到2万人以上，而且现在每个月均有10%左右的递增速度，预计今年我们的年客流人次能达到800万以上。”张雪东向联商网记者表示。
对于印象城未来在杭州等地的发展，品牌有何调整，以及如何看待杭州本地商业地产氛围等方面，这位年轻的少帅一一对记者做了阐述。
杭州印象城总经理张雪东
杭州的购物中心发展势头良好，未来3年至少能容纳十个大型的购物中心。
记者：如何看待目前国内的商业地产市场?以及杭州本地商业地产市场?
张雪东(以下简称张)：从国内商业地产市场来看，上世纪末开始，一些大的开发商就已经进行发展。如华润置地、宝龙地产、万达集团、中粮地产等，很多住宅企业如绿地集团、世茂集团、万科企业等。
起初，中国的商业地产开发比较薄弱，一些零售活跃、发达的国家人均占地面积比较高，有1.2-1.5左右。05年我来到杭州，而那时候杭州人均占地面积只有0.8，但如今人均GDP已超一万美元。大部分城市都还是具备开发购物中心的先决条件的。
其次，居民收入水平提高了，对消费的要求也随之提升。需要一些购物中心来填补空缺与不足，因此我们企业需要营造娱乐、休闲的复合型购物中心来满足老百姓的不同层次的需求。
然则，经过十来年之后的市场摸索，在一定程度上积累了资金、储备了人才、聚集了理念。通过国内与国外企业相类比，国内购物中心的发展处于起步到中间的过渡阶段。综上所述，中国的购物中心正在蓬勃发展。
杭州前几年商业匮乏、业态单一。主要以商业步行街、百货及一些专业市场为主，我觉得这完全不符合杭州整体的城市地位和老百姓的消费需求，这些年来正慢慢开始步入购物中心的首站。如华润万象城业态齐全，购物舒适，满足了不同消费者的购物需求，在老百姓光顾之后，体会到的不纯粹是购物，还可以享受休闲的生活。
古墩路印象城所经营的是社区型的购物中心，杭州的购物中心发展势头非常好，据我了解，未来会有来福士、银泰百货等一些项目会入驻杭州。未来2-3年会有3至5个购物中心投放市场，从杭州城市人口及凝聚力来看，杭州未来容纳十个以上大型的购物中心也是绰绰有余。{page_break}
杭州印象城购物中心
记者：与其他商业地产开发集团相比，贵公司在运作模式上有什么差异?
张：中国最初是从商业地产开发和工程管理为主起步的。如今则是打破整个产业链而作，从前期的银行资金的基金介入，一直到后期的运营管理，使得整个行业的发展更加磅礴。
深国投商置拥有近8年多的商业地产工程开发管理经验，拥有近二十多个开业运营的项目。在经营管理、招商方面具有很多优势，深国投商用置业开创了“商业+金融+开发+管理”的独特运作模式，形成了在商业地产全价值链上的核心竞争力，包括：基金管理、投资策划、拓展拿地、方案设计管理、工程开发管理、招商、运营管理等。因此，与其他商业地产开发集团相比，我们在运作方面还是比较完善、有优势的，我们很有信心。
记者：印象城在杭州的第二家购物中心——西溪项目，目前的进展如何?
张：印象城西溪项目目前正处于开发阶段，而且我们已经在4.15号签订了11家意向租户，现在和众多国际上知名时尚连锁品牌都在接洽与谈判中，很多可能会是第一次进杭州市场的时尚品牌，我们会争取在2012年年底或2013年初开业。
不要盲目的崇拜主力店，品牌招商应该与自己的定位相一致。
记者：贵公司在品牌招商上有何标准，主要存在哪些方面的问题?
张：招商项目的定位标准在于客户与品牌的选择上，国际连锁品牌我们会优先考虑，其次是国内一些排名靠前的优秀品牌，然后再加上一部分当地的品牌，但份额会较小。杭州印象城拥有的150个奢侈高端品牌中当地的品牌大概只占10%左右。
另外我个人认为，不存在一个项目品牌招商不进的问题，关键取决于您选择的品牌是否正确。才能获取最佳成功。
记者：主力店合作将来主要取决于什么，租金高低还是其他因素?
张：根据不同的项目来选择不同的主力店，租金高低不是关键所在，项目的位置、体量，业态的组合才是主力店的决定因素。
若我们选择的位置在市中心，一些精品店则会是最佳的选择，我个人建议，不要盲目得去崇拜主力店、或者夸大其效应，虽然主力店会激化更多吸引力，增加客流量，但主力店不宜过多。
记者：您觉得如何更好的协调好主力店与中小商户的关系?
张：毋庸置疑，主力店就是领头羊。确定好主力店之后，还需要确定次主营店、主力商家或者品牌商家，他们的关系都是相辅相成、互相促进的。主力店在给项目带来客流的时候，项目的其他业态同样也会给主力店带去客流。
杭州印象城中的主力店沃尔玛给我们带去很多客流，反之，印象城中的餐饮、娱乐等方面也会给沃尔玛带去客流。品牌的档次相差不能太高，否则会适得其反，就不能更好地将主力店的客流量共享到其他业态中，反之亦然。也就是与位置、消费群定位相关联的。
记者：印象城未来有何升级计划，比如品牌上?相对于百货的返券，购物中心印象城平时的促销活动或者营销活动主要是通过什么方式?
张：我们在2011年下半年会有一些调整计划，品牌上会增加苹果专卖店、CKjeans等.星巴克我们也已经确定意向了，如果面积允许的话，我们可能还会考虑一些快时尚的品牌，如优衣库、ZARA的副牌等国际国内的知名品牌。其次还会根据消费者的消费能力，提升品牌的档次。目前我们已有400个免费停车位，之后会再增加200个左右。
相对于百货的返券，我们会通过采取互动营销的方式。记得2010年中秋节，我们举办了万人博饼大会活动，取得了非同凡响的效果;在1月28日店庆时，会针对会员开展各种现场抽奖、打折等回馈活动;在加强社区活动方面，我们举办了浙大的学生联谊互动等;但是我们关注更多的则是对顾客的服务质量，我们比较重视对会员的反馈形式。
与其他商家一起相辅相成来竞争合作。项目越多则会吸引更多的消费群体前来消费，给予城区老百姓更多的选择。虽然竞争不大，但或多或少还是会有点影响的。但我坚信，我们最终的初衷都还是希望可以给老百姓一个最美好、最舒适的购物休闲环境。
印象城未来重点拓展长三角地区，在杭州会再增加3-5个项目。
记者：新一城、印象城、深国投商业中心这三大品牌的未来的拓展计划?印象城在其他哪些城市还有开店计划?
张：新一城、印象城、深国投商业中心这三大品牌未来都会有开展，但主要拓展方向则是印象城。我们会将其定位于7-14万平方米的区域性的中高档购物中心，以此来满足大众化的需求。
未来印象城会计划到苏州、杭州拓展，重点是长三角地区，包括其他一些省会大城市，如西安，青岛等。目前，杭州除了古墩路、西溪项目外，未来还会考虑再增加到3-5个项目。
记者：杭州印象城开业这一年下来，作为总经理，您有何感慨?
张：身为一名购物中心的总经理，说心里话，没有任何一件事情是大事，反之，也没有任何一件事情是小事。不论是在处理顾客消费时的投诉上、还是在管理日常繁杂事务上，我都会尽自己最大努力尽可能做到完美。我每天早上8点多到办公室，晚上10点多下班，累，并快乐着。我每天都会一如既往地巡视商场，深入了解老百姓们吃饭、消费、购物等方面，尽心尽职，力求提供给老百姓最优越的购物休闲环境。
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