上海商场观察：有人欢喜有人愁 好综合体仍缺乏
在宏观调控一再掐住住宅市场的咽喉，导致楼市持续低迷之时，许多开发商以及投资者都重新把目光投向了商业地产。随着万科、金地等传统从事住宅地产的开发商打响了进军商业地产的号角，新一轮商业地产的角逐正在拉开。
然而，和住宅地产完全不同的商业地产，真的有那么好把控吗?就拿商场来说，最近一段时间，记者随机调查了上海部分大型的商场，足迹遍布黄浦、徐汇、杨浦、闸北等上海市中心核心地段，但结果显示几家欢喜几家愁，一个客流旺盛的好商场有许多因素组成，而对上海这样一个国际化的大都市来说，好的综合体仍然欠缺。
商场和商场之间的差距很大
记者此次调查了港汇广场、星游城、腾飞大厦、
港汇广场、五角场万达广场、中山公园龙之梦可谓是其中的第一梯队，据记者观察，不论是工作日还是双休日，客流都比较稳定，生意兴隆。双休日这些商场一分钟内单个入口的流量就可以达到百人，且无论是餐饮、百货还是影院等娱乐设施，都人满为患。这些商场几乎都已经成为了区域内的地标项目，而且都具有轨道交通、自驾便利的优势，几乎吸引了各个层次各类顾客。
大悦城、嘉杰国际广场、无限度广场、大宁国
而星游城、腾飞大厦、118广场这类的商场人烟则更为稀少，几乎以周边上班的白领以及居民为主，而且由于业态比较单薄，尚不能称为综合体，因此吸引的消费者很有限，而单一百货形态的商场目前已经难以吸引到消费者了，所以这些商场即便是在双休日，也很少人问津，一分钟单个入口进入商场的人数基本在个位数左右。
就对这12个商场来说，由于他们所处的位置不同、交通条件不同、定位不同、业态不同、运营方式不同，导致最终形成的商业氛围也不同，商场和商场的差距较大，但目前上海港汇、五角场万达、龙之梦这类地标性有口皆碑的综合体，其实并不多。
上海仍缺乏好的综合体
大大小小的商场这么多，
对此，一位业内人士向记者表示，目前上海的商场虽然多，在建的商场也很多，但是真正好的综合体并不多。
“决定一个商场是否合格，要素太多了，地理位置、运营、推广等等都会对商场产生重要的影响。”该业内人士认为，目前上海的商场并不是存在泡沫，只是说粗制滥造的产品太多，上海仍然需要等待一些好的综合体的诞生，提高上海人的消费环境。
以五角场万达和百联又一城为例，两者在地理位置上的条件几乎是一样的，但万达的“生意”明显要比百联又一城好很多，这是为什么呢?“百联擅长的是传统的百货，在将传统的百货转向综合体的时候，还没有充分的转换好。”实际上，现在的消费者已经习惯了餐饮、娱乐、购物一体化的综合体商场，单一的百货早就过时，而百联在招商、运营方面的传统的思路显然不及在商业地产尤其是商场方面摸爬滚打了数十年的万达。
普通的消费者对于一站式的综合体显然也是有要求的，记者曾经过问一个朋友，怎样的商场更能吸引你去?她回答说，要有电影院、要有汤姆熊。显然能够在一个商场中消耗一整天已经成为了现在年轻人购物逛街的新理念。
今后，上海必然还有许多的综合体将拔地而起，但是这些综合体能否真正达到综合体的要求，从而满足消费者的需要，真正带动上海人民的消费，成为区域内的地标商场呢?
上海商场观察：怎样的商场吸引人?
就在开发商们大举进军商业地产的时候，业内却有一丝担忧，上海的商业地产是否也已经存在了泡沫，上海的商场是否过量了?
但记者调查后发现，上海好的商场仍然匮乏，消费者找不到合适方便的消费场所。要知道，一个好的商场对整个区域发展，对一个城市来说，都是极其重要的，那么现今，怎样的商场才能吸引消费者的驻足呢?根据记者的初步观察，好的商场一般具备以下几点素质：四通八达的地理位置、餐饮娱乐百货一条龙的业态以及好的运营团队。
地段地段还是地段
在行业内，大家都在传颂李嘉诚曾经说过的一句经典的话，那就是：地段，地段，还是地段。
对开发商而言，土地是最重要的，地段的好坏决定了将来你的房子能卖多少钱。而对商业地产来说，更是如此，只有四通八达的交通才能促使消费者前往你的商场进行消费。
在记者的调查中，地段占有优势的项目往往最为火爆，尤其是直接地铁上盖且多条轨交换乘的商场，优势明显。港汇广场拥有轨道交通1号线和9号线，中山公园龙之梦拥有2号线、3号线和4号线，每天往来大量的地铁客流就能为商场带来很多过路的客源，而且也吸引了不少年轻人以这些商场为据点进行活动。
另外，地段的内涵还包括区域附近是否有足够的消费人口去支撑。“正大广场那么烂，生意不是照样很好，因为陆家嘴这边没有其他选择啊。”某陆家嘴上班的白领跟记者如此抱怨道，他说，现在IFC(国金中心)开幕后，总算多了一个去处了。可见在陆家嘴金融中心，写字楼云集，每天上下班的白领那么多，好的综合体却一直欠缺。
餐饮娱乐拉动消费
在此次的调查中，我们发现一个有趣的现象，就是有的商场虽然中庭或者百货区人流平平，但是许多餐厅门口却人满为患，常常要排上1、2个小时的队才能吃到晚饭，像大悦城、无限度广场等正是如此。{page_break}
“餐饮、影院、大型超市等就是用来吸引客流的。”某业内人士告诉记者，只有先把人气带动起来了，才有人会顺路逛逛百货，买买衣服。“以万达为例，他们苦心经营商业地产多年，如今已经发展处自己的2、3代业态，拥有万千百货、万达院线这样的自主品牌，当他们造一个新的商场，万千百货和万达院线率先进驻，其他一些小品牌也就会跟着进驻了。”
而综合体的概念也越来越得到开发商的认可，开始纷纷打造一站式的购物商场，shopping mall的概念如今早已经深入了消费的心。
运营是一门艺术
除此以外，一个好的商场的运营也很重要，但这就涉及到一个商场开发商的经验和内在的东西，有一些说不清道不明。
中山公园龙之梦原本可谓是行业内一个负面的教材，建成之初几乎门可罗雀，即使位于地铁上盖，有3条轨道交通支撑，依旧营业非常惨淡。众所周知，其后龙之梦的开发商长峰地产将一半股权转手凯德商用后，其经验才渐渐有了起色，成就了如今中山公园板块的商业新地标。
而同样在五角场板块，万达和百联又一城正面交锋，结果百联惨败，原因虽然很多，但是万达多年商业地产的经验和百联老牌百货公司的思路，两者一比较高下立现。
中粮大悦城可以说是中粮旗下做的一个比较成功的商场品牌，然而在上海却遭到了“滑铁卢”，虽然着力推广，但至今效果不彰。原因很可能是其仓促开业造成。“我第一次去的时候，好多商铺都没有开，感觉很不好，后来就再没去过。”一个朋友如此告诉记者，可见在运营方面，细节也很重要。
总之，对商场来说，运营可谓是非常重要的一环，好的运营团队可以让一个商场起死回生，这就需要开发商在打造商场的路上摸索前行了。
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