90%零售物业将是购物中心
眼下，百货业遭遇“寒流”已是不争的事实。而由万达开拓的购物中心、商务区、住宅区符合的城市综合体发展模式，被认为功能齐全、业态完整。尤其是城市综合体中的购物中心，能够凭借功能全、体验多等优势，抵抗电子商务冲击。但从上海商业的发展看，购物中心已呈现过快、过度增长。
据世邦魏理士统计，上海正在开发的44个商业项目中，只有五分之一的项目单体体量小于5万平方米，而大于15万平方米的项目个数占总量的11.4%。根据以上体量，可以判断这些零售物业大多为购物中心。从物业分布看，单体项目超过15万平方米的，均分布在非核心地段，尤其是一些新兴的社区性商圈，包括真如板块、新江湾城板块、七宝板块等。
此外，上海零售市场原油的百货项目也开始其“购物中心化”调整。目前，很多百货商场通过商场扩容改造、引入时尚品牌旗舰店、增加商场体验性元素等手段来营造一种类似于购物中心的消费体验。这一“百货商场购物中心化”的调整方式，意味着购物中心已成为上海零售业的主流业态。
同质化向购物中心蔓延
然而，多功能的购物中心并不意味着不愁客源。世邦魏理仕上海商业服务部董事吴奕奕指出，井喷的市场供应量不仅意味着零售业市场竞争将更加激烈，而且意味着这些物业在投入使用初期，首先会面临市场消化的问题。说得通俗一点，就是如何完成招租任务。从目前上海的零售业发展状况看，百货业的同质化现象已经很严重，不同百货商场的品牌重合度很高。随着购物中心增多，购物中心也呈现同质化趋势。不同购物中心所囊括的业态、功能乃至品牌却十分类似，这将明显降低购物中心对市场的吸引力。
仲量联行也指出，从今年二季度上海商业地产招租情况显示，竞争相对不太激烈的非核心商圈，招租情况明显好于核心商圈。据统计，核心商圈购物中心首层租金较上季度同比小幅上涨0.8%，为每平方米每天51.7元;但在非核心商圈，该指标上扬3.9%，达到每平方米每天17.3元。尤其值得关注的是，在空置率方面，核心商圈的市场空置率上浮至8.3%。据分析，这是由于一些项目的主力店，包括健身房、纤体中心和大型餐厅在租期结束后选择撤出。撤出的结果也从一个侧面反映出购物中心“日子不好过”的大背景。
“大而全”不如“小而精”
注册地产咨询分析师陆志皓则指出，随着零售业竞争加剧，即便曾经成功的“万达模式”也会失灵。他分析，“万达模式”成功的最关键一点在于抢先一步——当其他商业项目投资者还聚焦于单一的百货商场或购物中心时，万达已经开始打造城市综合体。一方面抢占了项目的地理位置先机，另一方面也让综合体中的商务、住宅为购物中心带去源源不断的客流。但是，“万达模式”是从十几年前发展起来的，当时城市综合体还是一个新概念，所以有竞争力和吸引力。但眼下，即使在新城、新市镇，也很难再出现由一个开发商打造城市综合体的机会;加上各种商业设施的快速发展，“万达模式”所代表的“一家独大”时代一去不返。
与此同时，消费习惯的改变也注定了“大而全”的商业设施不再讨市场欢心。陆志皓表示，电子商务被认为是实体商业的“克星”，但在电商同样发达的日本东京，实体商业依旧受到追捧。其中的原因就是东京商业强调“小而精”。所谓“小而精”，不是说商业项目体量不能大，而是指需要在经营特色、服务细节等“小处”胜任一筹。他举例说，电子产品网购在全球都很盛行，但东京的秋叶原依旧是消费者选购电器的第一选择，因为电子产品、电器是整个商圈的特色。此外，东京零售业在建筑形态是否与周边环境相融合、服务方式是否周到上，始终精益求精。相比之下，上海商业发展还是“摊大饼”式的，一味求大，却忽视了服务特色和消费体验。
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