购物中心空置率近20% 人均商业面积超北上广
戴德梁行最新数据显示，截止到2014年第二季度，沈阳优质购物中心的空置率为19.62%。新入市的购物中心体量都较大，多在十万平方米以上，新项目入市后对平均空置率有进一步拉升。截至2014年，沈阳商业地产总存量达到730余万平方米，是2009年的约三倍。在全国各主要城市中，按沈阳市区人口计算，人均商业面积达到1平方米/人，接近发达国家平均1.0-1.2平方米/人的水平，但与国内北京0.61平方米/人，上海的0.63平方米/人对比人均商业面积较大。
商业地产方面，大量新增写字楼供应拉高了租赁型写字楼市场整体空置率，截止到2014年上半年，沈阳甲级写字楼市场空置率约为30%，写字楼市场竞争激烈;供大于求的市场现状导致2014年第二季度甲级写字楼的租金环比下降0.27%，预计未来几年，随着对甲级写字楼需求的不断释放，写字楼会继续增值，但增值空间有限;销售型甲级写字楼产品需求基本保持稳定，大面积供应量使空置率被推高，至2014年空置率约达到40%。随着产品品质升级，销售型甲级写字楼售价持续上涨，2014年售价较去年上涨10%，但受市场环境和供需关系影响，增长率波动关系较大，预计未来销售型甲级写字楼售价涨幅趋于平稳;大体量、超高层、高品质产品集中入市，且多集中于金廊沿线，未来写字楼市场竞争更加激烈。
据记者调查了解，2014年，沈阳将有一批甲级写字楼将集中入市，写字楼供应高峰来临。金廊沿线，位于青年大街与文化路交汇地段的沈阳嘉里中心企业广场今年8月将交付使用，最小面积360平方米，只售不租，均价2.2万元/平米;世茂环球中心项目处于前期宣传阶段，产品为写字间;佳兆业中心今年也推出写字间产品，面积90至220平方米;市府恒隆广场超高层写字楼部分，预计在2014年底或2015年初进入交付阶段;位于辽宁电视台旁的华航财富广场项目写字间已开始销售，最小面积300平方米，均价2万元/平方米(精装修);夏宫城市广场·企业中心超甲级写字楼目前进入销售阶段，写字间只售不租，均价1.9万元/平方米，交付日期为2015年6月。
太原街区域，宏运中心项目目前处于前期蓄客和宣传阶段，面积区间为50-200平方米，价格待定，有望在今年入住;西塔的首尔广场项目商业部分为地下一层到地上六层，六层以上为写字楼，目前处于宣传蓄客阶段。位于北站区域的沈阳新地中心项目20层以上5A级写字楼在售，均价每平方米15000元，在售户型面积区间118-1900平米。此外，位于铁西的唐轩中心项目、三好街的同方广场项目、长白地区的浑河万科中心等写字楼今年也将进入交付阶段。其他在建的甲级写字楼还有位于金廊沿线的宝能环球金融中心、华强商业金融中心、茂业中心、新世界会展中心、佳程商务楼宇项目、裕景中心;和平区的盛京银行总部项目、中海·和平之门、东大国际中心、丽阳广场;沈河区的五矿商业广场、思睿经济大厦;皇姑区的中粮广场、乐天世界、中海环宇城等项目。
写字楼市场形成新发展格局
戴德梁行预测，2014年沈阳还将有甲级销售型写字楼投入市场，预计将吸纳目前租赁型写字楼客户进而加剧市场竞争，沈阳甲级写字楼市场将在此推动下进入新的发展格局。2014年，预计约有27.5万平方米新增供应入市，其中五里河区域的供应约占总供应的62%，其余则全部来自北站区域。
戴德梁行沈阳策略发展顾问部助理董事毕大为认为，尽管数据显示沈阳的商业地产是有风险的，但沈阳购物群体中约有30%来自周边城市。这就是大沈阳的概念，在一小时车程内鞍山、抚顺、本溪、营口等8个城市组成的城市群，为沈阳商业提供了更多的消费群体，按照城市群可辐射的消费人口计算，沈阳及周边城市人均商业面积约0.77平方米/人，虽然高于北上广等大城市，但仍在较合理的范围之内。
戴德梁行沈阳商业地产服务部助理董事李德军认为，近几年，沈阳零售百货经历了多家撤店风潮。沈阳零售百货的销售业绩和盈利能力压力在不断增大。但这正表明沈阳处于向新商业模式转型前的过渡状态。注重"体验"将是购物中心未来规划的重要方式;社区型商业将会有更大的发展空间;实体经济与电商的融合也将是未来转型的一个方向。
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