通常来讲，百货企业向业主租赁商场的费用率为销售额的5%。当然，如果商场不是以佣金的模式收费，而是向商家收取固定租金的话，业主通常向百货公司抽取租金的30%。为保险起见，业主都会在合同中约定最低租金。
但另一边，对商家来说，国内商场的平均扣点率基本都在20%左右，高端商场的扣点率略高，大约在22%。另外，商家还要支付一定比例的管理、促销等杂费。徐家汇旗下几家商场的整体费用率都在26%以上。如果剔除“被平均”的因素，大量中小商家在百货渠道的费用率都超过30%。
5%租入，20%转手租出，百货公司白捡15%的差价，二房东的钱真的会这么好挣?
一个很简单的道理：业主为什么愿意让二房东大赚特赚，自己不加租?这当然不可能。
以上海恒隆广场为例，恒隆广场是恒隆地产旗下的一个项目，已经成为上海南京路商圈的一个商业地标。恒隆地产是一家香港的房地产开发企业，上世纪90年代初进入内地市场，并在本世纪初将业务重心转到了这里。恒隆地产专注于顶级商业地产的开发，它在上海的另外一个项目是上海港汇(现改名港汇恒隆广场)，地处徐家汇商圈。
恒隆地产是非常纯粹的地产开发商，它本身本不介于商场运营，只向商户收取佣金。得益于上海恒隆广场和港汇恒隆广场的成功，恒隆地产的租金收入也水涨船高。2005年，恒隆广场(只计商场部分)和港汇的租金收入分别为1.4亿港币和3.4亿港币。但是2013年，这两项收入各自涨到了7.7亿港币和10.7亿港币，分别上涨455%和217%。
从绝对租金水平来看，恒隆广场的租金已经涨到了39.4港币/㎡/天。这还是以建筑面积计算的租金费用。通常来说，商场的运营面积只有建筑面积的60%-70%。如果以运营面积计，上海恒隆广场的平均租金高达约60港币/㎡/天。
这一金额几乎与国际顶尖商圈的租金相当。如果你想在这里开设一个100平米的专柜的话，每年需要支付的租金费用约为180万元。国内大部分商场的销售额甚至都达不到这一水平。
所以，地产开发商才是中国商业大繁荣的最大受益者。如果你做恒隆广场的二房东，你肯定能成为一家明星百货，但是你还能赚钱么?
但如果是这样，传统明星百货躺着都能赚钱的逻辑在哪里?因为它们不是“二房东”，它们就是业主。
发展历史超过50年的国营老字号百货基本不用看，它们的主力店全是自有物业。上世纪90年代成长起来的新一代明星百货中，像银泰武林店、金鹰南京新街口店、百联青浦奥莱、华地无锡八佰伴等门店也是自有物业，它们完全没有租金上涨之忧。而茂业华强北店为关联方租赁物业，相对而言，其费用也比较可控。
凭借自有物业，明星百货店和它背后的百货公司躺着赚到了钱。相应的，自有物业占比较少的百货公司承受的租金压力越来越大，很容易拖累公司的业绩。
其实，不只是业主，政府都想在市场里分一杯羹。杭州大厦是中国高端百货业的一朵奇葩，它每年的销售额超过50亿，净利润近4亿。但是，因为它的出身是中外合资企业，土地使用期限只有30年，很快将在2016年到期。此前，杭州大厦每年的土地摊销费用几乎可以忽略不计，但是从2016年起，它每年需要向政府支付的土地使用费将高达1.45亿元，并且以五年为周期递增。杭州大厦的盈利能力也由此受到重创。
所以说，躺着赚钱的不是二房东，而是大房东。
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