1、项目多，竞争激烈，消费人口少，城市发展慢，这些都是四线城市最大的特点。以前大家都是搞住宅开发，近些年受调控影响，大家觉得商业地产好做，有钱途于是一窝蜂全干商业项目，一个城市众多商业体，有的近在咫尺，竞争白热化，而且消费人口增长红利却在下降，城市的发展变缓，所以四线城市商业体目前实操确实困难。
2、一般以生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达城市外较少。四线城市的人居消费都是以满足日常生活化的消费为主导消费，虽然消费的趋势是向商业体购物中心转移，但好的品牌进驻也是一个困难，所以品牌带动性也不是特别强(一般以商超类大品牌为切入点的较多)，但这种趋势也在弱化，商超带动能力也在减弱。
3、地级市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及批发市场为主，周边新区如有商业体必然风险很大，这点在我们操作的商业项目和城市来看是普遍现象。
4、项目同质化非常严重，往往1-2公里内会出现2-3个同类同面积同区间的商业体，无疑增加了后续风险;我们操作的安徽池州项目1公里内就有大润发、百货类的购物中心，有些同业态的商业体竞然只有一路之隔，不死才怪。
5、开发商大部分均为住宅商转型过来，缺乏一定的理念和经验，存在盲目性;更为悲哀的是某些开发商没做商业体项目还自认为很专业，很懂行，恕不知这样的公司是自己把自己领进了死胡同。
6、四线城市缺乏商业地产专业型人才，规划定位招商依赖于沿海地区代理公司，专业公司又不能将好的理念和当地消费实际结合，往往效果不佳;有些公司一味照套一、二线的开发经营招商模式，这样后果就是水土不服，前期没有很好吃透当地市场，在中国，不同的区域就 存在不同消费基数不同消费习惯，所以吃透当地市场，当地结合一线理念方为良策，当然也要避免一些不专业的公司不专业的人才合作，有些只会理论不会实践。
7、开发商期望值太高或短期要求的回款率太高，造成销售和招商的矛盾加大，不利于项目的有序发展;各位一定告诫您的老板，您的甲方，做商业地产不要想一口气吃个胖子，不要天天坐在公司计算你的理论盈利数据，商业体开发切记一步一个脚印前行。
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