SOHO中国2013年营业额为146.21亿元，其中投资物业的租金收入仅2.79亿元。时至2014年上半年，该公司47.5亿元营业收入中，也仅有3.45%来自租金收益
9月29日，SOHO中国披露，该公司将与上海携程订立预售框架协议，计划以30.5亿元出售凌空SOHO中建筑面积10.02万平方米的物业及若干配套设施。凌空SOHO余下部分将由SOHO中国作为投资物业继续持有。
算上2014年年初出售的上海SOHO海伦广场和SOHO静安广场，这已是SOHO中国今年内转手的第三宗上海项目。
此举一出，坊间皆疑，已高调宣布“转型成功”的SOHO中国是否又重回散售老路，抑或已达成的租售并举只是幻象—这家极具风格的商业地产公司，仍在原地踏步。
花旗集团于2014年8月末发布的一份报告亦强调了上述状况。报告显示，花旗对SOHO中国的前景预期较为审慎，主要由于公司仍在寻找机会出售未落成项目，以获取短期利润支持长远租金增长。
记者注意到，SOHO中国2013年年报显示，该公司营业额为146.21亿元，同比下跌近一成。其中，出售物业单位录得143.42亿元，合同销售金额约为46.87亿元，投资物业的租金收入仅为2.79亿元。时至2014年上半年，该公司47.5亿元营业收入中，也仅有3.45%来自租金收益。
占比如此悬殊的租售额度，实在难言“并举”，更遑论“2015年后，所有资产都将是自持投资物业”。业内人士表示，经历过时局异常复杂的3年时间，冀望于2015年完成转型的SOHO中国目前还仅停留在第一阶段，且难题还未解开。未来，SOHO中国的转型之路仍将漫长且动荡。
“如果要定一个是否转型成功的标准，”长富汇银基金的于茂华表示，“可以看看SOHO中国的租金收入是否能占总收入的30%。但现在商业不景气，而且受到电商的巨大冲击，形势不是太乐观。就未来而言，能不能转型成功，还是看SOHO的股价吧，毕竟资本的嗅觉最敏锐。”
散售模式难以为继
关于SOHO中国转型的背景，该公司董事长潘石屹自己的说法是，“战略性的布局，内外部压力都有，销售税高，每年利润一半以上都交了税”;SOHO中国首席执行官张欣则表示，最大的动力是受租务市场的“召唤”。
兰德咨询总裁宋延庆对《投资时报》记者表示，SOHO中国转型的首要原因是，散售模式确实难以为继。
SOHO中国自开发第一个项目“现代城”以来的十几年里，一直采取散售模式。这种模式的突出问题是房产的所有者、经营者、管理者分离，利益诉求不统一，难以形成品牌和市场合力。
更深层的原因是，在散售模式下，作为开发商的SOHO中国赚取了高额收益，甚至在某种程度上透支了未来的物业增值收益，进而导致所有者难以获得预期投资。在高房租压力下，经营者也难以获得预期经营收益。而大凡单赢的模式，都不可能持续太久。
从“开发—销售”，向“开发—持有”的商业模式转型，其背后还有经济环境转变的影响。山西煤矿经济下滑、政局波动，SOHO中国的主要客户群—煤老板也已风光不再，这导致SOHO中国的销售模式难以为继。
誉翔安地产合伙人王珂亦表示，伴随着全球经济收缩以及国内一系列针对各经济体的“熨平”措施，过往借助繁荣大势及制度不完善获得暴利的土豪阶层，在可预见的未来会快速减少。全球经济在事实上齐步进入以保护大多数人的就业和基础福利为导向的周期，而中国，更是采用“节电模式”。依靠土豪来实现高周转高溢价的商业品种，进入低温运行的趋势不可逆转。从奢侈品到房地产，如果缺乏核心能力和充足的财务保障，进入这些领域无异于刀尖跳舞。
于茂华也肯定了此种趋势，更表示如此背景不仅是SOHO中国面临的问题，也是所有原来以商业开发和高端住宅开发为主的开发商所共同面临的问题。
“由于这些物业总价都很高，山西煤炭和能源以及整个民营经济的不景气，对纯‘开发—销售’模式确实是很大的冲击，所以现在销售策略也要转。SOHO中国最近在上海的物业就是卖给了一家美国上市的在线旅游公司，以后，该公司可能会像万科大都会一样，跟一些大的投资机构进行合作，把核心物业卖给机构投资者，通过轻资产运营，既做开发商，又做运营商。”
筹谋反周期并购
对于转型，在租金收入占比微小的状况下，SOHO中国不得不进行另外的盘算。
于茂华分析说，地产行业周期性调整远未结束，在未来通过招拍挂已经很难拿得好地段的情况下，SOHO中国或将凭借手头还算充裕的现金，参与一系列资产与土地的并购，以期取得一些优质的物业与土地，这也可算作是一种转型方式。出售上海项目，亦属回笼资金的重要手段。
2014年年初，金融街控股股份有限公司公告，SOHO中国已与金融街达成协议，将以52.32亿元出售位于上海的“静安项目”和“海伦项目”。算上计划以30.5亿元出售的凌空SOHO部分面积，该公司通过出售上海项目变现的资金已达82.8亿元。
在上述交易中，SOHO中国均表示，在合适的机会下更新公司若干非核心资产将继续成为公司长期战略的一部分。公司将继续留意市场机遇，以收购北京及上海黄金地段的高质素资产。
住宅市场形势仍不明朗，可能出现的调整恰恰将为现金充足、实力雄厚的开发商提供收购土地或项目的机会。这种反周期收购的做法，正是SOHO中国在充实土地和项目储备方面多年秉承的策略。
SOHO中国管理层还在2014年半年报中明确表示，公司正积极为可能出现的收购做资金方面的准备。在2014年接下来的时间里，公司将持续关注市场状况，“以发掘在北京和上海的黄金地段收购优质资产的机遇，用合理的投入去争取最大可能的回报”。
于茂华对记者分析称，“张欣去年开始进行海外投资，也算开发商转型的一部分，而且买的时机还不错;另外，它由售转租，地产开发较早就从一线向二线转，现在除了北京，其他地区都在收缩。”
然而，需要注意的是，即便手握现金，也并不代表SOHO中国在京沪市场就能有所斩获。前事不忘后事之师。进入上海市场的SOHO中国项目开发进度缓慢，“外滩8-1争夺案”中也输给复星集团。近期，公司争夺北京双料地王西城区华嘉胡同地块，亦被华融以74.6亿元高价压制。
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