商铺投资就是要根据商铺的个性化的特征，进行选址、进行专门的调查和研究，这类前期工作恰如中医实践中的“把脉”,通过收集“脉象”传递的信息，对投资对象进行个案分析，改商铺投资的直觉判断为科学决策，并采取正确的攻略，取得产租能力旺盛的商铺。商铺“脉象”信息很多，投资者在“把脉”时，可以从以下几个方面入手，进行收集、分析、归纳、推理，进而形成判断。
“脉象”之一：商铺所在区域的经济发展水平高低，它关系到所在区域人口的收入水平，即区域人口的消费能力强和弱。
“脉象”之二：当地人口情况，包括人口的数量、密度以及老年化程度，人口密度过低，不容易形成商业繁荣，老年化程度太高说明购买力的质量较低。
“脉象”之三：商品房的价格。商品房是一种标准商品的标志，其价格反映了居住者的消费能力。
“脉象”之四：商铺所在商圈内的商铺总量供求关系，供求关系影响商铺的价格。
“脉象”之五：商铺的自身条件。商铺自身条件对商业的适用性很差，立店障碍很多，那么商铺的使用价格很低，对商铺价格产生不良影响，压缩商铺价值的上升空间。
以上种种“脉象”都是影响商铺价值的主要因素，这是商铺投资者需要十分留意的。
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1、商业活动频率高的地区。这种地区通常也是商业中心、闹市区，商业活动频繁，营业额必然较高。这样的店址那就所谓 寸金之地 商场中的专柜、超市里的店中店都属于这种类型;
2、人口密度高的地区。居民区附近开店，人口比较集中，人口密度较高，则人们光顾店铺的频率相对高，生意好做。这类地区，各年龄层和社会阶层的人都有，会有较多的顾客，对选择卖哪种 玩具 比较容易。而且，由于人口的流动量都很大，容易控制每天的销售额，所以销售额不会骤起骤落，能够保证店铺稳定丰厚的收入。
3、客流量多的专业街。店铺处在这类街道上，客流量大，光顾店铺的顾客就相对多。但要考虑街道哪边客流量大，还应该考虑到几个地形或交通的影响，来选择最优地点。对几个客流量多，但如果因为是交通要道，来往的都是车辆，那就不是 玩具 店很好的选择。
同类店铺聚集的街区。对 玩具 这类选购性商品，若能集中在某一地段或街区，则更能招揽顾客。因为经营同类商品的店铺好些，比如婴童店，童装店等，顾客可在这里有更多的机会进行比较和选择。
5、人们聚集或聚会的场所。如在剧院、电影院等娱乐场所附近，有时会吸引那些休闲娱乐的人到店里闲逛，就有更多的成交机会。只要能购进款式独特的 玩具 礼品，人们就会因在别的买不到而买下它而且光顾这类娱乐场所的大都是年轻人，追求时尚的心理很强，因此，这些方面开一家时尚休闲类的 玩具 礼品店，会吸 引大批追赶潮流的年轻顾客。另外，学校附近及人气旺盛的公园附近开店也是很好的选择。
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