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街角是商业店铺选址的黄金地段

一个美丽的街角到最后一定有助提高那个街区的地产价值,这样的街角越多,地产价值就越高。所以,用一座仅仅靠提升高度就以为能赚更多钱的楼占据那个街角,实在是相当短视的行为。

  从世界各地逛回来,最容易记住的店铺差不多都是位于街角的那些,比如东京的伊势丹百货、巴黎的乐蓬马歇百货、纽约的梅西百货等等,它们甚至常常充当地标的角色。

  我在北京居住的小区,居民楼全部完工以后,留下了一块街角空地。原先的规划是一栋五六层商业用途的转角建筑,与背后几栋纤细挺拔的居民楼以及对角的商铺错落呼应,最终形成一个富有设计感、灵巧清秀的完整小区。可是几年过后,那个街角地基一开挖,我们就知道,原先的规划将被抛弃。现在矗立起的虽然仍是座转角建筑,可已经从六层变为二十三层,全部采用钢结构、玻璃墙的庞然大物,其形态之丑、不管不顾只要多赚钱就行的面目十分可憎。每次经过那里,我都不禁惋惜:又毁了一个街角。

  街角是商业黄金地段,我一到纽约就被人灌输“地段,地段还是地段”(location, location, location)的观念,这个location对于城市商业来说,首先指的是街区环境,在大环境一定的前提下,是否街角便是重点。谈城市规划,我当然是外行之外行;不过,谈谈作为一个设计师逛街的感受应该还恰当。逛街是我的工作内容之一,逛多了,就发现街角的确有不可言传的魅力:从世界各地逛回来,最容易记住的店铺差不多都是位于街角的那些,比如东京的伊势丹百货、巴黎的Le Bon March、纽约的梅西百货等等,它们甚至常常充当地标的角色。纽约苏荷区是纽约最热闹的商业区,街区里的店铺当然常有旧去新入,不过搬来搬去的现象也时常发生。到最后你发现,那些店铺搬家的目的不过是追求一个更好的位置,这个位置就是街角。Prada、Chanel,包括Ralph Lauren,从前店面都开在苏荷某条街的街面上,现在则都迁到了街角,醒目了很多。曼哈顿岛上最好的食品杂货店Dean &Deluca一直守在最繁忙的王子街与百老汇交口街角,从四面地铁里涌上来的人,马上便能看见落地玻璃窗里面的热闹景象,自己也就不免动了进去买盒巧克力一路走一路吃的心思。

  如何能形成一个复杂的街角?美国城市学者简·雅各布的理论是,街道短。街道短就会生成比较多的交叉路口,形成丰富的建筑风格,也才有可能生成复杂街角。整片整片巨大的楼群明显违和,只会使街区特别单调和乏味,甚至不安全。街角的复杂意味着很多东西,其中之一肯定是人流量大,因此位于街角的商铺总是商家特别追逐的对象,如果不是经营实在糟糕,街角店铺总能吸引更多客流,生意好过邻居。实际上从长远看,一个美丽的街角到最后一定有助提高那个街区的地产价值,这样的街角越多,地产价值就越高。所以,用一座仅仅靠提升高度就以为能赚更多钱的楼占据那个街角,实在是相当短视的行为。

  今年四月,我在浙江富阳的富春山居酒店里碰到一位从英国来这里工作的女性,她说英国之前她还有过十几年在巴西利亚的生活经历,至今有家人仍留在那里。我没有去过巴西利亚,不过好像记得在哪本书里读到,这座新城市不怎么招人喜欢,至少我从没听说过哪位设计师去巴西利亚逛街寻找设计灵感。我马上委婉地向她求证,巴西利亚有好逛的街吗?她摇摇头:你想象的好逛的街肯定是那种短而拥挤的吧,有川流不息的人群,繁忙的街道,路两边店铺成群。可惜,这些巴西利亚都没有。巴西利亚实在太巨大了,连给它做城市规划设计的勒库布西耶都承认它是自己一个失败的案例。

  这都是新城市和社区常常会犯的错误。因为地价飞涨,楼高已是难以避免的。纽约也不例外。楼越高利益才能越大化,要求开发商舍利逐美当然不切实际。虽然勒库布西耶在1930年代提出,城市规划应是“经过分析,经过计算”,却更应该“带着想象,带着诗兴”而做,应该是“在远离市长办公室或市政厅中的愤怒,远离选民的哭泣和社会受害者的悲伤等条件下制定出来的。”可今天,这种理论已太过乌托邦了。城市的规划者,像一切设计人员一样,早就不可能是独立的艺术家,不被政府管理、不受任何功利因素干扰了。不过,庆幸的是,仍然还有所谓“业界良心”,还有设计师赖以安身立命的美学追求,即使在利益追逐最激烈、最寸土寸金的地方,也还时常能看到这样不计成本和功利的案例。比如,曼哈顿五大道夹五十六街街角,那么紧俏的一块地皮,“川普塔”还是被设计师生生削去一个角,损失掉开发商几十个可售单位,做出了一座传奇的“悬空花园”(hanging garden)。这个街角现在是五大道最著名的景观之一,被无数旅游者摄入镜头,削掉一个角却为五大道带来更多的人气。

  我所居住的小区在这座转角建筑盖起之后,整个景观为之顿改,终于成了一个道路长阔、高楼林立、毫无生动天际线的街区,也最终失去了形成街坊店铺群的机会。售楼时开发商送给客户的楼书和视频资料我都还保留着,开工之前他们憧憬的—或者说,欲向潜在购买者宣传的—未来是:步行商业街最终像巴黎那样,有情有调,居民可以坐在露天咖啡馆里惬意地看着别人的生活。可是现在,它只是个巨大又杂乱的停车场了。


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