主营房地产业务的企业转让房地产有现货房地产销售以及商品房预售等不同情况。
1.现货房地产销售业务。
在现货房地产销售情况下，应在房款收讫、房地产已经移交使用、发票结算账单提交买主时，确认销售实现，借记“银行存款”等账户，贷记“经营收入”或“营业收入”等账户;同时计算应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”、“营业税金及附加”、“营业税金”等账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户。考试大伴你同行
例：某房地产开发公司建造并出售一幢写字楼，取得转让收入8000万元(城建税税率7%，教育费附加征收率3%，印花税税率0.5‰)。开发该写字楼有关支出如下：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为800万元;房地产开发成本为22007万元;该公司因同时建造其他商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10%。该公司转让该写字楼应纳土地增值税的计算如下：
(1)确定转让房地产的收入为8000万元。
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为800万元
②房地产的开发成本为2200万元
③房地产开发费用为：(8002200)×10%=300(万元)
④与转让房地产有关的税金为：8000×5%×(17%3%)=440(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除为：(8002200)×20%=600(万元)
⑥扣除项目金额为：8002200300440600=4340(万元)
(3)转让房地产的增值额为：8000-4340=3660(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率为：3660÷4340×100%≈84.33%
(5)应纳土地增值税额为：3660×40%-4340×5%=1247(万元)
则该房地产开发公司转让该写字楼的会计处理如下：
(1)确认销售实现时：
借：银行存款80000000
贷：经营收入80000000
(2)计提应缴土地增值税时：
借：经营税金及附加12470000
贷：应交税金——应交土地增值税12470000
在现货房地产销售情况下，采用赊销、分期收款方式销售房地产的，应按合同规定的收款时间确认销售实现，分次结转销售收入。销售实现时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“经营收入”或“营业收入”等账户;同时计算应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”、“营业税金及附加”、“营业税金”等账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户。
2.商品房预售业务。
在商品房预售情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户;按规定预缴土地增值税时，借记“应交税金——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户;待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，确认销售实现，借记“预收账款”账户，贷记“经营收入”或“营业收入”等账户;同时计算应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”、“营业税金及附加”、“营业税金”等账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户。该项目全部竣工、办理结算后进行清算，企业收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”等账户，贷记“应交税金——应交土地增值税”账户，补缴的土地增值税作相反的会计分录。
例：某房地产开发公司开发建造商品住宅楼一批，在工程未全部竣工结算前已预售一批商品房，按规定预缴土地增值税150万元。工程全部竣工结算后，该批商品住宅全部转让收入共计3500万元，核定的扣除项目金额为2000万元，则其应缴土地增值税、应补缴(或退回)税款以及会计处理如下：
(1)房地产未全部竣工办理结算前，预缴土地增值税时：
借：应交税金——应交土地增值税1500000
贷：银行存款1500000
(2)工程竣工结算后，计提应缴土地增值税时：
增值额=3500-2000=1500(万元)
增值率=15002000×100%=75%
应纳税额=1500×40-2000×5%=500(万元)
借：经营税金及附加5000000
贷：应交税金——应交土地增值税5000000
(3)补缴土地增值税时：
应补税款=500-150=350(万元)
借：应交税金——应交土地增值税3500000
贷：银行存款3500000
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