“你见过房企反腐吗？”北京某大型房企设计部门职员王洋问记者，“有个副总的办公室空了好几天，开始大家都以为他出差了。过了很久，行政的人把这个办公室收拾一下，然后改成会议室——因为老板觉得晦气。”
王洋说，在企业内部，反腐往往并没有那么大的动静，“有时候，我们从新闻上看到消息，才知道出了事。在公司内，经常只会发一条离职通知。”
12月23日晚，新华联发布公告称，公司董事长兼总裁苏波因个人问题正在公安机关协助调查，相关事项尚待公安机关进一步确认。前一天，新华联召开董事会，免去苏波董事长和总裁职务。
据新华联内部员工向21世纪经济报道透露，此次苏波协助调查，是新华联高层发起内部反腐，主动向公安机关报案的结果，苏波可能涉及的贪腐行为集中在房地产领域。
最近几年，房地产企业的反腐动作明显增多，而且正从私密变得公开。
据不完全统计，2019年以来，已有中粮、雅居乐、朗诗、保利、融创、万达、复星、美的置业、金科、新华联等至少十家房企将反腐动作公开，超过30人涉案。
这并不是简单的巧合。2016年以来，楼市连续迎来“丰年”，房企趁机大幅扩张规模。但由于管理系统升级缓慢，腐败的风险点迅速增多。公开反腐的目的，就有以儆效尤的考虑。正如北京某大型房企审计部门负责人李红军所说，“公开反腐也是给自己人看的。”
在这背后，是房企管理思路的变化。近几年，审计、监察等部门的地位增强，以及执法机关的介入，意味着企业的内部和外部监督都在强化。同时，区域换防、总部职能下沉等机制的确立，也有助于遏制腐败的发生。房企一边做大规模，一边修复系统漏洞。
“原来的那套粗放式管理，太落伍了。”李红军说。
“漏水的快船”
由于涉及的利益庞大、审批环节长、约束机制不足，房地产业一直被视为腐败的重灾区。
“房企在政府和银行面前是‘乙方’，但在建筑公司、设计公司、销售渠道公司、广告公司、咨询公司面前，又是不折不扣的‘甲方’。”李红军向21世纪经济报道表示。李红军是法学硕士出身，进入房地产业之前，曾在北京的基层检察院做副检察长。
在房地产业，投拓、工程、销售是公认的肥缺，但在设计、广告、园林绿化，乃至人事等环节，腐败现象也容易出现。多位受访者向21世纪经济报道证实，房企人力资源负责人收受猎头公司的贿赂，接受其推荐的高级职业经理人，在行业内不是新鲜事。
这些年，随着房价提升，腐败行为的涉案金额也变得庞大。今年9月，复星国际旗下海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司副总裁及其两名下属将部分公寓与别墅加价出售给购房者，获利近两亿元。
有房企人士透露，如今在单个房地产项目，腐败行为涉案金额往往在千万乃至上亿量级。
阳光城集团执行副总裁吴建斌曾向21世纪经济报道提到“三年调整期”的概念，即房企用一年的时间冲业绩，然后用两年的时间调整管理架构、人员结构、考核机制等，以适应新的规模需要。
按照这一规律，在近几年的快速扩张期，除非采用特殊手段，否则房企的管理架构很容易落后于规模发展。
李红军将房企形容为“漏水的快船”，腐败案件就是船上的漏洞，虽然不大，但对企业的产品质量、品牌形象、利润、商誉等都会造成影响。
审计官的崛起
规模扩张带来的管理压力，主要体现为总部能否对区域公司进行有效的驾驭和管控。“总部和区域公司之间，本来就存在管理半径，规模越大，管理半径就越大。制度再完善，也会不可避免地出现管理效能损耗。”某闽系房企副总裁郑磊向21世纪经济报道表示。
在过去，弥补损耗的手段相当粗放。郑磊说，很多区域公司的管理结构是“三足鼎立”：区首为“封疆大吏”，是该区域的总负责人；一号副区首为业务型，多为当地人或在当地有较深的根基，负责开拓业务；二号副区首由总部指派，名为辅助，实则行使监督。
这种架构看似稳定，其实非常脆弱。
郑磊说，在实际操作中，成功的案例很少。最常见到两种情况：一是三人分别形成派系，互相掣肘，影响业务进展；二是三人抱团，形成区域势力，并滋生群体性腐败。
“如果仔细研究这几年的房企腐败案例，会发现群体性腐败的现象比较多。”郑磊说，其中还有一个原因，就是近几年职业经理人的流动性大，而且往往是“成建制”地流动。“一个高级职业经理人会带着很多‘自己人’跳槽。这样虽然便于开展工作，但也容易形成小圈子，滋生群体性腐败。”
在原始的“眼线式”监督被证明无效后，制度化的反腐手段开始兴起。最主要的表现，在于审计、监察部门的迅速崛起。
“以前，很多企业的审计监察部门是‘摆设’，只要不涉及到真正的大案，每年的工作大多是走走形式。”郑磊说，审计部门的崛起，不仅能解决区域公司的管理问题，也能对总部职能部门做出有效的监管。
在房地产界，名头最响的审计部来自万达。万达审计部成立于2001年，其成员由财务、工程、预算、土水电各专业人才组成，目前的负责人高茜，是万达商业唯一的女性高管。
万达审计部被赋予了极大权限，万达集团董事长王健林在《万达哲学》一书中写道，“我个人在集团不分管具体业务，唯一管的部门就是审计部，审计部就相当于万达集团的纪委”“审计通报最厉害，一发就意味着有人被开除或者受到更重处罚”。
2015年，万达审计中心查处了西安项目公司原工程副总在内18人的腐败行为；2017年查处了263起违规事件，解除劳动关系129人，司法立案3起，为企业挽回损失1.3亿元。
近几年，很多企业花重金挖来具有专业背景的审计和监察人员，李红军便是其中之一。他向21世纪经济报道坦陈，自己颇得老板信任。其主要工作内容，除了监察工作以外，还会辅助公司做内部制度的建设和完善，堵住腐败的源头。
与此同时，管理制度也在慢慢升级，其中有不少条款对反腐有所帮助。比如，对管理架构进行扁平化调整、实施区域换防机制、推行总部职能人员下沉机制，等等。
放下义气，拿起法律
2018年8月1日上午，位于北京市建国门外大街的万达集团总部，两名万达高管尹建武、金震因涉嫌利用职务便利谋取私利被朝阳警方带走。此前，二人分别任职万达集团中区营销副总经理、总经理职务。
在中国房企的反腐中，这种极具冲击力的场面并不多见。正如王阳所说，企业的内部反腐大多是低调处理，常见的结果是，当事人退钱、退赃，然后隐退。即使执法部门介入，公司也很少声张。
李红军认为，中国房地产业仍然带有一些“江湖义气”，“很多高管都是跟老板一起打天下的，后来请的职业经理人，也经常跟老板称兄道弟。所以，你怎么忍心把自己的‘兄弟’送进监狱呢？”
此外，不少腐败案件的当事人在企业发展中扮演过重要角色，甚至是股肱之臣。念及于此，有些老板会心慈手软，选择“给一个体面”。
如今，像万达这样高调、公开反腐的做法仍然不是普遍现象，但老板们的想法正在改变。
2015年6月，中国企业反舞弊联盟在上海成立，这是中国首个由企业发起成立的以反舞弊为目标的民间非营利性合作组织。在10家发起企业与机构中，共有万科、碧桂园、世茂三家房企。该机构“专注于内审、监察、风控、法务、廉正、合规等职能领域”，如今已有545家会员，其中116家房地产企业。
“老板们开始意识到一个问题，如果一个人因为贪腐问题被包庇了，他在另一家房企很可能还会犯同样的错误。这个时候，老东家在业内的声誉就会受到影响。”李红军说。
与此同时，随着行业进入职业经理人时代，人情味也在慢慢变淡。上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，像万达一样，很多企业都在推行“高薪养廉”，职业经理人的待遇也水涨船高。在这种情况下，公司对贪腐的容忍度明显下降。
严跃进说，在现代企业治理中，劳资双方应该以契约关系为主。同时，在贪腐金额动辄上亿的行业，法律绝对不能缺位。
根据普华永道发布的《2018中国企业反舞弊联盟现状调查》，贪腐发生后，企业挽回总额仅为直接经济损失的18%。无法精确统计的损失还包括企业风气受损、商誉损失及后续运营中断等，因此实际损失比账面数字要大得多。
但李红军认为，公开反腐至少走出了房企法制化治理的第一步，对于规模庞大，但声誉不佳的房地产业来说至关重要。他认为，这种做法不光是给外界看的，对于从业者来说，更是一个“警钟”。
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