作为最后一个披露年报的头部房企，保利发展给这个房企财报季画上了一个圆满的结尾。
2019年，保利发展实现签约销售4618亿元，位列行业前五、央企第一。实现营业总收入2360亿元，同比增长21.3%；归母净利润280亿元，同比增长47.9%，创下十年新高，也在前十房企中名列前茅。
持续的城市深耕和管理变革，让保利发展在2019年迎来了爆发。这份财报远超市场预期，不免让人对这家央企地产商老大又多了几分期待。
保利未来能否再次回到行业前三？在2020年疫情黑天鹅和行业调整之下，一切皆有可能，前十强房企的格局或发生重大改变。
稳健型央企追求穿越周期的增长，对保利而言，逆境反而可能出现更多超车的机会。
从单纯的开发商向多元化的运营商转型，保利也走在了前面。在一主两翼战略下，保利着力发展房地产金融与社区消费服务，谋求新的增长点，期望通过三者的协同作用，实现多元的利润增长模式。
净利高增长背后
在保利的这份年报里，最亮眼的数据莫过于净利润增速，其创下保利发展历史上的十年新高，超越市场一致预期。
对比其他龙头这一数据，万科的净利润同比增长15.1%，碧桂园的净利润同比增长14.2%，融创净利润增长57%，恒大净利润则是下滑，前十强房企中，保利的净利增速仅次于融创。
净利的高增长得益于结算收入的增长，以及运营管理能力提升，最终使得公司2019年毛利率提升2.48个百分点至34.97%，其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%，净利率提升2.47个百分点至15.91%。
这样的高增长能否持续？有券商认为，2016至2018年是房企销售业绩集体爆发的三年，按照销售到结算两年的周期推算，2018至2020年应当是房企利润爆发期，保利至少还能保持两三年的高增长。
在主流房企中，能实现保利这样幅度的“增收又增利”并不多见。这背后少不了公司财务和资金管控的支撑。
2019年，保利的资金管理能力有所增强，主要表现为全年累计实现销售回笼4312亿元，资金回笼率达93%，较2018年提升了5个百分点，保持在历史较高水平，为未来的收入和利润打下基础。
资金和融资成本是影响净利润的重要因素。作为央企地产商，保利发展具有天然的融资优势，历史上保利的融资利率都处于行业低位，去年有息负债综合成本仅4.95%，显著优于行业平均水平。
就财务安全性而言，由于去年强抓回款和现金流，保利地产的净负债率大幅下降。截至去年底，保利资产负债率77.79%，较年初降低0.18个百分点；净负债率56.91%，同比大幅降低23.64个百分点，为业内较低水平。货币资金近1400亿元，为短期借款及一年内到期债务的2.1倍，现金储备充裕。
持续聚焦一二线
作为资深老牌央企地产商，传统的四大龙头以及当前的房企排行榜前五，保利发展持续深耕中国房地产市场，穿越数个经济周期，实现稳健发展，与其超前的城市布局和眼光脱不开关系。
过去五六年，保利曾被贴上保守的标签，但保利没有被一些虚幻的市场所诱惑，始终坚守一二线。
早在六七年前，保利就试水过三四线市场，但是很快发现这些区域的需求难以持续，仅为昙花一现。于是很快调头，把主要的精力放回一二线城市。
去年，在全国市场和房企销售放缓的背景下，保利仍实现快速增长，便得益于城市布局。报告期内，保利38个核心城市销售贡献达到77%，在珠三角及长三角签约销售达千亿规模。其中广州实现签约超420亿，佛山、武汉、北京超过200亿，福州、西安、三亚等首次突破100亿。
2019年，保利率先提出房地产周期论，认为房地产的销售市场规模即将见顶，未来十年将在15万亿左右高位横盘，长期拐点已经出现，而能实现有效销售的市场，不过百余城市。
基于这样的判断，保利拿地更加聚焦在一二线，以保障未来销售和净利润增长的可持续。
2019年，保利以1166亿元的拿地金额位居百强房企前三，同比增长16.48%，仅次于万科和碧桂园的1610亿元和1303亿元。
报告期内，保利拓展项目127个，新增容积率面积2680万平方米，拓展成本1555亿元。主动增加拓展项目权益比例，提升至71%，新增权益面积1916万平方米。
截至2019年末，保利拥有在建面积13158万平方米，待开发面积8112万平方米，其中，38个核心城市占比达58%。
今年以来，保利逆市高调拿地。3月，公司在北京、上海、杭州、苏州、南昌和赣州获取6个新增项目，新增土地计容建筑面积108.23万平方米，单月拿地总价109.44亿元，同比增加94.5%，占当月销售金额的40%，投资力度加大。
截至四月中旬，保利已累计通过挂牌和合作获取方式新增20个项目，普遍位于一二线核心城市，优化拿地结构，强化一二线市场储备优势，重点深耕核心都市圈。
长期来看，多家券商均指出，政策导向有利于持续推动资源向中心城市及重点城市群倾斜。
申万宏源认为，一线城市土地供应韧性较强，因城施策力度加大，对房企销售和业绩的推动作用值得重视，看好后续一二线城市的销售回暖。
根据克而瑞数据，随着复工推进，三月百强房企销售回暖，其中也是以一二线城市布局为主的房企恢复较为明显。
2020年一季度，受疫情影响，保利发展实现签约销售710亿，同比下滑35%，不过多家券商认为，在当前购房需求延后背景下，预计保利二季度的销售将恢复弹性，全年销售仍将平稳增长。
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