公募REITs终于来了！
4月30日晚，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。同时，中国证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿，简称《指引》）公开征求意见。
REITs被称为“不动产金融王冠上的宝石”，有巨大的潜在市场。参照美国公募REITs市场占GDP规模的比例，中国公募RETIs市场未来可达6万亿元。有基金业内人士预计，公募REITs试点阶段可能达到千亿级别。
21世纪经济报道记者采访了十多家基金公司，对于公募REITs，一些基金公司已跃跃欲试，而另一些基金公司仍在观望。
跃跃欲试
公募REITs将首先在基础设施领域开闸。
《指引》中的公开募集基础设施证券投资基金（简称基础设施基金）是指，80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，同时积极运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上可供分配利润按要求分配给投资者的封闭式基金产品。
“简单说是‘ABS产品+公募’，在交易所市场流通，像买公募一样买REITs产品。比如一个公司拥有收费公路的收益权，把这个公司的股权拆分成基金卖，属于权益型基金。”一位业内人士解释。
此前中国市场虽未推出REITs制度，但基于市场的迫切需求，市场机构通过债权性质的类REITs模式进行探索，目前深沪两交易所合计发行的类REITs产品发行规模约4000亿元。
“公募RETIs有稳定收益。预计收益区间在5%-8%左右，估计很多机构会去配这样的资产。”一位业内人士表示，“目前存量基建项目平均回报率80%的项目，REIT回报率会落在6%-12%之间，市场接受度没问题。”
有分析人士认为，公募REITs试点破冰，扩大了公募产品的投资范围，并且由于REITs是有稳定长期回报的低风险产品，首批公募REITs可望获得机构投资者追捧。
不少基金公司已经跃跃欲试。
“我们肯定会参与公募REITs这项大战略，想象空间很大。公司的投研部门此前就在做这方面研究准备，包括人员储备。”一家北京的基金公司人士说。
“我们公司准备去争取REITs业务，产品部门正在准备产品，但目前还没设立部门和招兵买马。”一家大型基金公司人士表示。
一家有公募资格的证券公司资管子公司的相关人士则表示，此前及五一小长假都在忙着为基础设施REITs业务做组织架构、部门设置、制度设定、系统对接等方面的工作。
还没有做准备的基金公司也表示：“这两天相关部门正要专门开会研究REITs业务。”
“从目前来看，很多基金公司都希望获得首批管理人资格。”格上财富研究员张婷说。
不过，记者采访发现，大部分基金公司的产品部表示，目前对公募RETIs尚无计划，毕竟《指引》征求意见稿刚落地。
也有基金公司望而却步，相关人士坦承，“我们公司估计不会太有兴趣。REITs基金与传统概念的证券投资基金业务差别太大了，REITs基金做不动产投资，基金公司需要履行基础设施项目运营管理职责，我们不具备这方面经验，也没有相应的人才储备，最重要是担心基础设施的公募RETIs回报不理想，我们先观望。”
一位基金公司人士认为，在公募REITs业务上最有优势的并不是大型基金公司，而是有大型券商股东背景或旗下子公司有成熟ABS经验的公司，或者是有公募基金资格的券商资管公司。
挑战仍存
欲戴王冠必承其重，基金公司布局公募REITs也面临挑战。
张婷指出，“首先，好项目很难找，实力较强或者具备一定经验的股东方支持的基金公司更具备优势；其次，《指引》要求，基金公司需要设立独立的基建设施基金投资管理部门，需要配备3名及以上的人员。此外，从文件来看，会优先聚焦在重点发达地区，比如京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等等，这需要有经验的人员进行产品设计以及甄别。”
上投摩根基金认为，基础设施REITs落地的关键要看具体项目资质。只有运营成熟且具备稳定收益的优质项目才能吸引大量散户参与，低回报或公益类基建仍将仰赖举债完成。
那么，哪些资产适合发行基础设施公募REITs？
鹏华基金运作了国内首只公募REITs。其认为，遴选适合发行公募REITs的基础资产要遵循三个原则：一是为较好匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率；二是基础资产须具备长期、稳定的现金流；三是基础资产市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。
根据上述原则，鹏华基金表示，适合开展公募REITs的大类基础设施有：5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等。
此外，目前公募REITs还有一些问题待解决。
“REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于其税收政策的驱动，税收优惠成为了REITs发展的核心驱动力。目前REITs试点通知并未提及税收优惠及双重征税的问题，预计未来将得到进一步解决。”鹏华基金指出。
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