“房地产市场经过二十多年的发展，最主要还是红利在推动，有刚需的红利、土地的红利和金融的红利等。如今，很多红利逐渐在消失，这就要求我们在房地产市场做一些改变。”在8月8日举办的“博鳌·21世纪房地产论坛”上，阳光城集团执行副总裁吴建斌在演讲中表示。
吴建斌有关“红利消失”的观点得到与会者的普遍认可。近年来，中国房地产市场迈过供需平衡点，从供不应求进入总体供大于求的阶段。与此同时，长效机制开始运行，楼市调控趋于常态化。这不仅在压缩企业的利润，也使得房地产从“黄金时代”逐渐过渡到“白银时代”。
作为资深房地产财务工作从业者，吴建斌站在财务和金融的视角，做了主题为“当下房地产高质量增长的基本逻辑”的演讲，探讨不确定时代下的房企策略。
三类指标支撑房企高质量发展
吴建斌表示，2020年，受疫情的冲击，房地产市场面临较大的不确定性。在这种情况下，房企要实现高质量增长，需设定三类指标。
其一是业绩指标，包括销售额、结算收入、新增土储、销售回款等四个细分指标。“如果房地产市场每年保持一定的增长，我最关心的就是这几个指标增长的幅度。”
吴建斌认为，前几年，上述指标的增长幅度是非常高的。受各种因素的限制，今年能保持5%-10%的增长就是非常了不起的事情。
其二是安全性指标，包括负债率、短期借款占比、现金占比，负债总额以及信用评级等。
吴建斌指出，房地产市场的波动性是非常大的，受到各方因素影响，过去几年，房地产公司的负债率总体上要高于其他行业。“高负债率在经济上行的情况下问题不大，但是在市场横盘或者下行的情况下，一些高负债的企业就会面临很大的风险和压力。”
其三是ROE（净资产收益率）、ROIE（投资回报率）等结果指标。吴建斌指出，从财务的角度，过去多年来，企业更多追求ROE。但由于各个方面的需要，最近一两年来，公司更多看重的是ROIE，该指标主要强调股东的资金回报。
他还表示，随着中国经济蓬勃向上，以及企业的发展，未来还有很多“风口”不断出现，企业的价值增长指标也逐渐被重视。“正常的结算收入，还有企业未来长期的价值在哪里？这一块作为房地产公司要引起更多的重视，这也是我比较重视的方面。”
销售是第一要务
要实现上述三个指标的高质量增长，吴建斌以阳光城为例，提出了房企的“六大行动”，分别为：以收定支、狠抓销售、重构大运营体系、狠抓品质革命、匹配的激励机制、寻求资本扩张。
“在当前经济处于不明朗，而且市场处于横盘的情况下，销售是第一要务。”吴建斌说，虽然有可能面临利润率不达标的情况，但从安全的角度来考量，通过销售实现现金回流，才能让企业保持健康的状态。
国家统计局的数据显示，今年1-6月份，全国商品房销售额66895亿元，同比下降5.4%。根据房企公布的上半年销售数据，多数企业与去年同期大致持平，销售有所增长的房企，增幅也多在个位数。
吴建斌表示，受疫情影响，上半年房企销售情况相对一般。到7、8月份，市场销售基本恢复正常，预计下半年企业会加大供应，并有可能使市场出现供大于求的局面。在这种情况下，怎么抓销售，将是房企面临的重大挑战。
新冠肺炎疫情给房地产业带来了不少新的机会。一方面，行业进一步向产品回归，绿色与智能成为市场趋之若鹜的产品概念；另一方面，物管行业等服务性领域迎来“风口”，疫情后，多家物业公司登陆资本市场，其中不少物管公司是从房企分拆而来。
“一个企业要长期发展，品质一定要革命的。”吴建斌建议，在绿色、环保、功能、按期交付、物业管理等方面下足功夫，同时打造富有特色的品质IP，建立长久的竞争力。
除此，房地产业还有可能遇上别的“风口”。吴建斌表示，房地产公司要高质量的发展，就要不断地瞄准风口，在人力、资金等方面提前做好配合。这样才有可能在下一个风口到来的时候，将这些业务分拆出去，独立发展。“这件事情从财务的角度是必做的，但也是需要花时间的。”
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