“我们去年的人均GDP相当于1978年的美国、1979年的德国和1995年的韩国。那个时候这些发达国家的城镇化率已经到70%了，去年年底我国的城镇化率是60.4%。所以说，这个行业足够大，未来的空间也足够大。”在近期的“博鳌·21世纪房地产论坛”上，金科股份联席总裁方明富表示。
金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富。资料图
随着“白银时代”的到来，房地产业的“马太效应”愈加明显，“弯道超车”的难度似乎越来越大。同时，楼市调控的常态化，也令企业很难在规模的跑道上一路狂奔，追求高质量发展成为行业的共识。
尽管“黄金时代”已经远去，但方明富认为，企业在任何时候都有发展机会。在现阶段，房企应追求适度规模下的高质量增长。“适度规模”可令企业在“马太效应”下获得生存空间，“高质量”则是夯实企业核心竞争力、实现长远发展的基本要求。相比之下，“一味地追求规模不是现阶段的最佳选择。”
2019年，金科股份实现销售金额1860亿元，同比增长57%，完成当年度目标的124%。公司销售金额排名全国房企第17位，销售面积则长期位居前十。
长效机制将“熨平”市场周期
新冠疫情是今年房地产业最大的“黑天鹅”事件，受此影响，一季度市场销售遭遇重挫，虽然二季度市场有所恢复，但除个别区域出现非理性火爆外，整体市场走势平稳。
对于今年的楼市，方明富在接受21世纪经济报道记者专访时表示，横向对比来看，房地产是恢复速度较快的行业之一。当前的市场已经恢复到正常状态，但并没有到火爆的程度。在政策端，仍然是“稳”字当头。
方明富称，年初对市场走势的预判是“量微降，价微升”，如今仍然坚持这种判断，理由有三：
第一，虽然上半年行业的整体数据不错，但企业个体面临的压力很大。
第二，城市之间的分化现象越来越严重。“有些三四线市场到6月底还有企业促销，而在华东区域，部分城市已经因为过热而遭遇政策打压。未来这种分化越来越明显。”
第三，疫情影响，使得市场的高端需求（豪宅）和低端需求（刚需）在减弱，中端的改善型需求在增加。但由于低端刚需恰恰是房地产销售量级最大的部分，这也会对未来的房地产销售带来压力。
今年以来，监管层多次强调“房住不炒”，在政策端突出“稳”字诀，一些市场过热的城市，很快出台政策进行调控。7月中旬，监管层罕见地召开“房地产工作座谈会”，再度对政策进行定调，并透露出房地产长效机制已经开始试点的信息。
方明富指出，长效机制的推出，将“熨平”市场周期。“以前市场的周期性强，曲线波动剧烈，波峰和波谷都很明显；现在的市场曲线会较为缓和，就像在一个窄的箱体里面波动。”
前端投资能力决定成败
在这种新的市场环境下，房地产业还有没有新的发展机会？
“任何一个行业在任何时候都有企业成长的机会。”方明富说，“就像互联网行业中的‘BAT’已经够强大了，但是抖音仍然能在短短几年时间就迅速做起来。”
方明富表示，房地产也有很多的发展机会，但并不是靠“一脚油门”超过竞争对手的那种模式。“未来我们要从快速的极致增长心态转变到持续的运维心态，包括怎样把客户服务好，把产品研究透，把企业的持续经营能力打造好。在未来房地产庞大的市场空间里，还是有很多增长空间的。”
从企业策略上看，方明富更认可“适度规模下的高质量增长”，在保持适度规模的情况下，来寻求利润的合理匹配。“如果企业没有这种适度的规模，那么在‘马太效应’很强的状态下，未来的生存空间就会越来越窄。”
相比之下，“一味地追求规模不是现阶段的最佳选择。”
但新的形势也给企业提出了新的要求。方明富向21世纪经济报道记者表示，由于市场的容错空间大大缩小，因此前端的投资能力，往往成为决定项目成败的关键因素。“以前有做得不精细的地方，犯的一些错误，都可以通过市场来消化，但现在已经没有空间。”
方明富指出，在这种情况下，投资的精准性、对节奏的把握、对市场精细化的量价判断，对未来增长的判断，就显得更重要。与此同时，当消费者越来越成熟之后，产品力的系统性提升（包括其隐含的服务配套），也是十分重要的。
他还表示，从企业管理的角度看，内部综合管理效能的提高也不容忽视。
“在以前的行业成长期，房地产的发展模式很粗放。因为很多问题可以靠市场解决，企业也缺乏动力去精抠成本、管理、细节。”方明富说，当前，企业面临的外部环境都在同一个尺度上，规模房企的发展模式也较为趋同。如何通过内部挖潜，在有限的空间里获得更高的利润和更好的发展，是最核心的生存逻辑。
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