公募REITs基金衔枚疾进。
2021年5月8日，已有10只REITs产品上报。
5月17日晚，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复。
5月19日，首批9只公募REITs基金发布了询价公告、招募说明书、托管协议等文件。
5月24日起，部分公募REITs基金将开始询价；5月30日起，部分公募REITs认购。
6月7日，部分公募REITs确定网下和公众部分最终发售份额；6月11日，部分公募REITs基金将正式成立。
21世纪经济报道记者调研了解，机构投资者对首批9只公募REITs基金很热情。
市场人士大多认为，在接下来的发行中，尽管目前总体上基金发行市场冷淡，但首批公募REITs基金仍可能出现“超募”“比例配售”的现象。
万亿赛道？
对于投资人来说，公募REITs产品是一个新鲜事物。而我国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上。
来自北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。
5月17日，中国证监会正式准予首批9单公募REITs注册。标志着基础设施公募REITs试点进程又跨越了一个重要的里程碑。
首批9单公募REITs中，深交所4单，上交所5单，据记者统计，预计募集规模合计近300亿元。
来自深交所首批4单基础设施公募REITs项目，分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。预计募集规模合计近140亿元。
来自上交所首批5单基础设施公募REITs项目，分别为华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
此次公募REITs基金有三种发售方式：通过向战略投资者定向配售（“战略配售”）、向符合条件的网下投资者询价发售（“网下发售”）及向公众投资者公开发售（“公众发售”）相结合的方式进行发售。
值得一提的是，跟普通基金相比，公募REITs基金在认购上多了一个询价环节，这跟上市公司IPO类似。为此，首批公募REITs专门发布了询价公告。
从整个流程来看，首先，公募REITs基金需要做网下机构投资者的询价，然后发布询价公告，愿意认购的投资者根据价格区间在交易所的IPO系统中参与投标；询价完毕后根据报价情况完成定价；接着，投资者根据定价上报认购量，确定之后完成发售过程；最后基金成立上市。
上交所公布的REITs产品信息显示，根据流程，T日也就是5月31日，为网下基金份额认购日及缴款日、公众基金份额认购日及缴款日；T-8日（5月19日）披露招募说明书、询价公告等文件；T-7日网下路演；T-5日（5月24日）为询价日；T-1日刊登发售公告。5月30日投资者就可以买到REITs基金。
总体来看，7只公募REITs产品询价时间为5月24日，2只为5月25日。
9只公募REITs基金，6只询价区间大多在2~5元，3只询价区间在8~10元。
吸引大量机构投资
投资人最关心的是，公募REITs基金的吸引力如何？
“公募REITs基金偏中低风险，和股票基金相比风险较低，和固收类基金相比风险偏高一些。公募REITs作为一个新品种，给投资者提供了一个新的投资标的，投资者可以根据自己的风险偏好，对公募REITs充分了解之后再进行投资。”前海开源基金首席经济学家杨德龙说。
此外，博时基金指出，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。
从战略投资者参与的热情来看，公募REITs非常受欢迎。
首批9只公募REITs基金初始募集基金总额预计在300亿左右。各只基金的战略配售比例均超过55%，在55.33%-78.97%之间，有4家战略配售比例超过70%，如浙江杭徽74.30%、首创水务76%、普洛斯72%、广州广河78.97%，说明有一批机构投资者很喜欢公募REITs基金。
首批9只公募REITs基金的战略投资者占比较大，这导致用来做除战略配售之外的网下和网上公众投资发行的份额不太多。
因此，市场认为，即使在目前募资的淡市中，首批9只公募REITs基金的发行也很可能出现“超募”“比例配售”的情况，其中，银行理财子公司、券商、保险等对参与公募REITs的战略配售和询价的积极性很高。
以战略配售比例最高的广州广河产品为例，该基金询价区间12.471元/份—13.257元/份，询价时间为5月25日。准予募集份额7亿份。其中，战略配售份额5.528亿份，占基金份额发售总量的比例为78.97%；网下初始发售数量为1.12亿份，占扣除初始战略配售数量后发售数量的76.22%; 公众投资者初始发售数量仅为 0.35亿份，占扣除初始战略配售数量后发售数量的23.78%。
公告显示，平安广州交投公募REITs由平安基金担任公募基金管理人，平安证券担任资产支持证券管理人和财务顾问，双方共同协助广州交通投资集团有限公司完成本次公募REITs项目申报。
该产品对应的基础设施项目为广河高速（广州段），位于粤港澳大湾区核心地段，项目全长70.75公里，是目前国内首批申报的公募REITs中估值及规模最大的一单。借助REITs产品的发行，可打通广州交投在“投、融、建、管、退”全生命周期的发展与投融资链条，在优化商业模式的同时，实现持续稳定的利润贡献，促进项目持续健康平稳运营。
平安广州交投公募REITs投向的高速公路资产，算是较为优质的投资标的之一。从行业上来看，经过多年的制度改革，大多数省份的高速公路主体已经完成集中化管理，各地均拥有一家占据主导地位的高速公路经营主体，业务占比较高，具有明显的集聚特征。根据《2019年全国收费公路统计公报》，截至2019年，我国高速公路通车里程14.28万公里，占收费公路总里程的83.48%，其中政府还贷性高速公路7.45万公里，占高速公路总里程的52.13%，经营性高速公路6.84万公里，占高速公路总里程的47.87%。
平安基金REITs有关负责人表示，“中国如此庞大的高速公路沉淀资产，通过公募REITs盘活是非常好的选择。”公募REITs具有权益型融资工具属性，在盘活存量资产的同时，可以有效帮助企业降低负债率。站在投资人角度，高速公路公募REITs是一款整体风险相对可控、分红较为稳定的理财产品，不仅适合机构投资人，对普通投资者也具有较大吸引力。
而另一只公募REITs——招商蛇口产业园REITs获得了资本市场的追捧，各类型专业机构投资者热情高涨、踊跃参与，在原计划外部战略配售（不含原始权益人认购部分）预留30%额度情况下获得了近3倍超额认购。目前招商蛇口产业园REITs最终锁定战略投资者10余家，除原始权益人招商蛇口外，其他战略投资者类型为保险资金、大型央企投资机构、产业基金、银行和券商自营及理财资金。
除了机构之外，散户也很关注公募REITs。据悉不少散户近期在咨询相关产品情况。
据一位业内人士表示，现在股市不太好，风险较大，而银行理财产品“刚性”兑付将结束，公募REITs从风险和收益来看，是不错的代替产品。
“兵家必争之地”
目前，公募REITs是有实力的公募管理人的“兵家必争”之地。
从首批9只公募REITs基金来看，每只基金一般有3名拟任基金经理，其中首钢绿能有4名拟任基金经理。
相关基金经理此前大多数有相关产业工作经验，是公募管理人为推进公募REITs业务引进的人才。
事实上，许多公募管理人不仅早早准备好公募REITs的人才，而且也搭建了自己的REITs团队并不断发展研究项目。
国泰君安自2019年试点调研伊始，便组建了专业团队，在集团体系内建立了横跨多部门的公募REITs联合推进小组，提前布局基础设施REITs市场，密切跟踪关注政策进展，深入研究不同地区国资转让、税务筹划等行业性问题及解决方案。
博时基金表示，早在2008年就开启了REITs研究工作，并且储备了不动产投资领域专业人员；博时基金的全资子公司博时资本在2012年成立以来也操作了多单ABS和类REITs项目。
去年在公募REITs相关的通知和法规出台后，博时基金内部联合母子公司资源第一时间组建了公募REITs的工作小组，并及时市场化招聘了多名具有REITs投资运营能力的专业人才。
同时，该公司有效协同招商证券和中信证券，就其在股权融资领域、私募REITs等资产证券化领域的丰富经验进行高效的交流沟通，在各自独立开展尽职调查的基础上，共同推进博时招蛇REITs项目进程。
平安基金表示，公司是国内较早布局公募REITs业务的先行者之一，目前公司已建立超过10人的专职团队，产品成员具备IPO、财务、法律、税收、资产评估等专业经验，运营人员分别来自国内主流高速公路运营及投资机构，均具备5年以上基建投资和运营管理经验。
除首批9只公募REITs基金之外，不少基金公司向21世纪经济报道记者表示有意申报公募REITs产品。
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