当不动产开发进入“白银时代”，寻找第二曲线是龙头房地产商的共识。倘若布局一条与主业相关又能产生良好效益的赛道，商业地产、产业地产都是不错的选择。
“理科生”金地，在转型的路上也体现出它的风格。金地的愿景是，不仅要做综合型的城市服务提供商，还要成为产城融合发展的新城区发展商，它选择从产业地产领域发力，寄望它成为下一个业绩的增长点。
尽管金地的选择看起来与其余房地产商似乎没有区别，然而产业地产领域是一门复杂度极高、也具有相当门槛的生意，它投入重、回报长，稍有差池就可能让企业陷入被动。没有良好的运营和服务能力，在产业地产板块很难言有突出的优势。
正是基于这样的原因，这家在房地产行业谨慎、务实的企业在进入产业地产领域之后，如何将它过去的经验运用到新的业务上面，是一个值得观察的样本。
由此，我们对话金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁、金地威新总经理张晋元。张晋元过去在住宅开发领域深耕多年，产业地产的旅程，则是从加入金地才开始。正是由于这样复合的经历，张晋元能够更多面地看待产业地产，对产业地产的运营难度，具有更深的体会。
“窄门”的生存之道
《21世纪经济报道》（下称《21世纪》）：许多房地产商布局产业地产，都有一个终极的目标就是通过产业勾地。你认为，在产业地产领域核心的能力是什么？对于房地产商来说，在产业地产领域应该如何发挥主观能动性？
张晋元：金地产业地产公司的核心业务是产业园区的投资、开发和自持运营。在当前的住宅地产开发模式中，往往是通过销售住宅来平衡开发过程中的现金流，但金地的产业地产模式是靠“养”。我们的产业地产业务是以重资产投资自持经营为主的业务，靠的是资产价值的提升来兑现投资回报，只有运营状况良好才能贡献稳定的现金流，也才有可能获得溢价租金。因此产品设计、产业招商和运营服务在产业地产中是核心的能力。
也正是因为产业地产的特性，所以必须以最纯粹的态度进行产业地产开发，而不是为了“住宅勾地”才去开发产业地产。我们做产业地产的意义并不是为了去拿住宅用地，而是为了要建立真正的产业运营能力和实现产业园资产价值的提升。
如果将产业地产作为一个独立业务去看待，对于资金成本较低的企业来说，它是一个值得期待的业务，因为从租金回报率来看，它并不比商业、办公、酒店等资产类别差，甚至还要更高，但是能否实现较高的租金回报率关键还是看前期的产品设计、产业招商和后期的运营服务能力。
当然，对于传统房地产商来说，过往的地产开发经验也并非完全无用，在产业地产领域，过去的一些成功经验依然能够发挥作用。
例如，地产开发的经验和能力能够让房地产商们做到更快、更好、更低成本地将产业园区建设起来，而房地产商的产品设计能力也是可以部分转移到产业地产领域的。不同行业和不同发展阶段的产业客户对产业园的空间、结构、功能、配套等都有不同的需求，如果能够利用多年的房地产产品设计理念和经验，既能做到产品标准化实现快速复制，又能做到产品创新满足不同客户不断升级的需求，就能实现产品的领先。
此外，在产业地产中，不可避免地会要配置满足产业园区生活需求的配套，例如长租公寓等具备居住功能的产品，在这个方面，地产开发的能力也能发挥作用。
金地的产业模式论
《21世纪》：在产业地产领域，金地是为数不多全链条布局的房企。可否介绍一下，金地的“投孵研管退”全链条是如何运作的？
张晋元：具体而言，金地一直致力于打造一个从产业投资、孵化、加速到园区运营的协同发展模式，希望打造一个完整的产业生态链条，给企业提供全生命周期的服务。
在行业上，金地聚焦于人工智能与生命科学两个产业，因为它们有广阔的发展前景，也涌现了一大批上市公司和独角兽企业。我们也围绕人工智能、生命科学领域做了大量的产业投资。
除此之外，金地目前还投资了多只全球知名的创投基金，聚焦产业前沿项目进行战略投资，涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等领域。
正如金地的理念，“核心能力和终极目标是孵化一个产业”，我们聚焦的领域，在北京、深圳、上海、南京、美国硅谷等全球产业高地，也布局了多个产业孵化器，同时引进具有专业背景的顶尖人才，负责创新项目的孵化加速。
产业地产是投资回报周期较长的生意模式，但金地坚持把握长线思维。我们大多数的资产都是自持经营，通过引入优质客户、提升运营质量、促进产业聚集等方式，提升园区资产价值。
在整个闭环中的最后一环，金地也针对不同类型园区资产，形成相匹配的资本退出路径，通过不同形式的资产证券化手段实现退出，形成商业模式价值的闭环。
《21世纪》：假如做产业地产是为了通过打通闭环来实现投资回报，这对企业的能力必然提出了更高的要求。你觉得，金地区别于其他企业的地方是什么？是如何考核产业地产公司的？
张晋元：金地看待产业地产与其他公司或许存在一定的区别。在金地，住宅开发与产业地产是完全独立的业务，两者是两个并行的业务单元。我们产业地产公司完全只做产业园区的开发和运营。
因此，金地对产业地产公司的考核也是从这个生意模式的角度。例如，产业园区的投资要满足一定的财务回报，我们会有相应的标准，例如租金收入、招商速度、满租后的租金回报率（NOI）等，以此来衡量每一个园区的经营情况。
要谨记我们“并不是在以地产思维做产业，是在以产业的逻辑做产业”。从这方面来讲，产业地产公司必须要具备丰富的产业资源才能够形成“网络效应”。如果想要把产业做好，它一定是要有规模的，一定是要在中国主要的产业核心城市都拥有研发型、生产型的产业园，才能够更好地为企业服务，帮助企业成长。
因为当企业成长到一定规模的时候，它会有扩产的需求，会要在中国的产业核心城市建研发中心和工厂，如果我们在这些城市都有布局、都有载体，我们就有能力为他们提供相应的服务。因此，规模也是金地考核产业地产公司的重要指标。
截至2021年5月，金地集团的产业园区布局已经初具规模：在全球20余个产业核心城市实现了布局，开发运营产业类项目达33个，运营面积逾400万平方米，布局区域覆盖中国长三角、珠三角、环渤海以及美国纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶、圣何塞、圣地亚哥等全球产业高地，产业园区吸引了众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。
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