不动产抵押设立要件主要包括： 　　①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权; 　　②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，

　　不动产抵押是一种物权担保，因此，它具有物权的排他性和追及性等一般特征，同时由于抵押权的特殊性，使其又有自身的特征，从而也有别于其他担保。