近日，南山的万花筒购物街正式开业。而更令业界和市民关注的，是它的前身南山曼哈广场，因为各种原因而停业长达4年的时间。沉睡多年后，从当初的曼哈广场到变身为创业园，正是深圳“休眠商业”的一个典型代表。如同烂尾楼一样，深圳近年来也出现了众多诸如此类的“休眠商业”，部分商业地产、商业设施由于定位有误，制度缺陷，在尚未建成封顶之时却已经夭折；如同烂尾楼的重建，深圳也出现了多个“成功”案例，被“唤醒”之后起死回生，但也有部分商业，仍然处于昏昏沉睡之中。
不同于烂尾楼的重建，在经济向好、地产重回新一轮巅峰之际，开发商可以盘活后轻松脱手，商业项目不仅仅与经济周期、地段等密切相关，同样重要的还有时机，在错过了发展的黄金时段后，即使再次迎来新一轮经济热潮，也已经是物是人非，即使在10年后的新一轮经济和地产巅峰中也很难咸鱼翻生。究竟需要什么样的“资本王子”，才能将这些“休眠商业”吻醒呢？本报记者找来四个典型代表，希望通过深入分析它们的“前世今生”，找到治病良方。
案例1
万花筒购物街厘清糊涂账：南山曼哈4年后重生
8月8日，万花筒购物街正式开业引来不少的关注。这个面积近10000平方米的商场位于南山繁华的桃园路和常兴路交接处的南景苑裙楼，周围有地铁口、天虹商场和家乐福，已经形成了南山的一个购物消费商业圈。虽然万花筒购物街身处腹地，但是由于租凭纠纷，其前身南山曼哈广场经历了长达4年的停业。
前世南山曼哈突然关闭
该商场共有854个铺位，产权分别由572个业主所拥有。由于关闭多年，27名商铺业主已经停止了银行月供。去年10月份，有部分业主向有关部门提出要求，经南头街道办协调，引入万花筒投资公司进行资产重组和整合，最后商场才得以重新开张营业。据了解，当年南山曼哈广场关闭并非由于经营不善，而是业主、开发商和商场之间存在一笔非常糊涂的账，正是这笔账导致南山曼哈在兴旺之时突然倒闭。
据一些媒体当时的报道，2005年3月初，南山曼哈广场数百名情绪激动的业主多次围堵在商场的大门口，要求商场立即缴纳租金否则停止营业并离场。而经营方曼哈方面表示租凭合同是和开发商深圳万浩盛投资公司签订的，按合同应该由万浩盛向业主支付租金，不过万浩盛却表示因为实际资金无多，所以无力支付。
在南山工贸局和南头街道办介入下三方签订了和解协议。可惜不久，曼哈出于经营方面的考虑最终还是撤资离场，业主收回了商铺并解除和万浩盛的委托合同。当时有业主提出单独租凭，拒绝委托其他公司，但有部分业主却表示反对，很多商铺面积太小根本无法经营，如果单独租凭必定出现混乱以致无法管理。因为涉及多达500多名业主的利益而无法平衡，最后该商场从2005年中就一直闲置。
但是该商场地处商业中心区，商铺闲置令很多业主非常着急。据了解，当时许多业主在购买商铺时已花尽了所有积蓄甚至在银行抵押贷款，在收回投资无望的情况下，商场一楼已经有部分业主自行开业。“到2008年，该裙楼有七成业主要求办理租赁登记。”南头租赁所所长周华娣表示，“因为已经闲置了4年时间了，业主都迫切希望政府在政策层面上解决问题。”
今生政府出面协调说服
直到2008年10月，部分业主代表组成了临时的“业主委员会”主动找到了南山街道办事处，要求政府出面协调处理，事情因此出现了转机。南山街道办事处的一位副主任告诉记者：“业主都有不同的利益诉求，协调起来并不容易。我们还专门开会研究了这个问题。”
经过多方的磋商和努力，深圳万花筒投资公司接受了盘活南山曼哈广场的项目。但是问题出现了，南山曼哈广场的商铺业主多达572名，而且有些电话是几年前留下的，有些已经离开了深圳，有些甚至还出国定居了。不过，南头街道办和南头租赁所也积极配合，安排人员负责跟进，业主在其指导下紧急分成25个小组，负责分头联系散布在各地的业主，最后95%的业主被成功联系到。
不过业主找到了，并不代表“重组”就能成功。据万花筒投资公司该项目的直接负责人王春英介绍，当时有很多业主已经心灰意冷，不了解情况的业主对重组也存在抵触情绪。“政府方面做了很多协调和说服的工作。”虽然，王春英不愿多谈，但是她还是对政府的工作表示了相当的肯定，“如果没有他们的支持，根本不会有今天盘活的成果。”
◎病症诊断：最开始“返租包销”就埋下祸根
当年许多业内人士就指出，万浩盛开始对商铺“返租包销”时就已经埋下了祸根。据了解，万浩盛将该物业1-4楼的商铺划分为小块出售，业主购买以后再全权委托万浩盛管理并代租，统一经营。万浩盛承诺从2002年6月起的15年间，每年按业主购买物业实际成交价的8%-10%定期向业主缴纳收益金。但是好景不长，由于万浩盛资金链断裂，2004年10月开始，众多小业主表示再没有收到租金了。
“开发商为实现短期套现，向业主作出8%-10%的年收益率，远高于银行贷款利率。”一位资深地产研究人士半求称，“如果商场经营不下去，发展商就收不到租金，每年白贴8%给业主也肯定不可能。如果开发商拿这笔钱再去搞地产开发或者炒股，业主也有可能血本无归。”
案例2
购物公园困惑的地标：跟上CBD发展步伐
位于深南大道南侧，毗邻会展中心，位于CO CO PA R K对面。项目占地面积约31000平方米，建筑面积约8.5万平方米，建筑主体为五层，其中地下二层，地上三层。
前世曾经包括CO CO PA RK
“购物公园在哪儿？”几年前，刚刚来到深圳的李羽林，经过C B D时产生了这样的疑问。而在深圳生活了多年后，当记者向他询问同样的问题时，他仍然无法给出答案。
直到目前，深圳还有很多人习惯性地把地铁购物公园站所在的C O C O P A R K，认作就是购物公园。但真正的购物公园，却是与C O C OP A R K相隔福华路相对的一片楼群。历经多年的荒废、沉寂，购物公园陆续开出了餐厅、酒吧甚至会所，但直到目前仍然有相当一部分商铺空置。从外面看，购物公园大楼外表已经有些破旧，而且部分地方正有工人正在翻修。
购物公园已经有近7年的历史，而它的规划早在上个世纪就已经成型。根据深圳市政府对于中心商务区的统一规划，这块地方就是被用于建造大型的购物广场，也正因为如此，在广阔的中心商务区内，经过这里的地铁站就是以“购物公园”进行的命名。但业内人士分析说，根据目前商业的发展，购物公园本身结构存在一些问题，最主要的就是只有3层楼，相比万象城甚至茂业来说在商场面积上都有很大的局限。
记者由知情者处获悉，在当年市政府的规划中，购物公园并不仅仅是现在的这部分楼群，还包括马路对面的C O C O PA R K部分。C O C O PA R K总经理侯锡康向记者承认，现在的购物公园只是当时的一期项目，而C O C O PA R K是二期项目，名字一开始也是叫做“SO H O购物公园”。但后来市政府分别将两处各自拍卖转让，其中一期由城建进行开发，而二期项目最初是另一家地产公司获得，后来又再次转给星河地产。
今生一部分已成功租出
相对于开发商的冷淡，众多业主面对荒废却是急不可待。尤其是在2006年对面的C O C O PA R K开张后，发展态势给了购物公园业主们一个很大的刺激。C O C O PA R K实行的是统一的招商出租模式，开发商在进行开发之前已经有完备的规划方案。“不同的开发模式，导致出现现在两种不同的结局。”对于出现的困境，业主们将问题的根源指向了开发商。
但经过长年与开发商的协商、沟通，业主们心也逐渐凉了下来，而将希望寄托在了自己身上。2007年，不少业主开始自发行动起来，开始对破损、陈旧的外墙、地面等进行重新装修布置，并开始了自行招商，业主们还曾经自发组成了统一对外的招商部，专门负责购物公园的物业招商。到目前为止，已经有相当一部分成功租出。“相对于前两年，现在C B D的发展态势也越来越好，包括平安在内的很多大公司逐渐进驻，也为这一片区的发展带来了动力和客源。”一位已经将房产出租给一家餐厅的业主告诉记者。
但记者了解到，由于业主之间并不能形成完全统一的意见和定位，导致目前购物公园在风格上整体仍然比较杂乱，一眼看上去就能感觉出缺乏规划和统一布局安排。此外，由于业主相互之间无法统一“定价”，导致相互之间的招租甚至出现恶性竞争的局面。
更令人感到惋惜的是，在购物公园下面的地下商场，有着浩大的商业经营面积，甚至规划与华强北相连通，建成国内最大的地下商业设施。但直到目前仍然始终空置，所有门面都已经蒙上厚厚的尘土。相比上面几层还可以租给餐厅、饭店，这里却是一点希望都没有，只能完全荒废。业主苏先生向记者介绍，这里本来是地铁的一个出口，但由于与城建集团对于地铁接驳口建设的收费问题始终存在矛盾没有得到解决，这里始终被堵死，也自然失去了大批的天然客源。购物公园的自救之路，仍然漫漫。
◎病症诊断：开发商不顾商业整体策划开发
当年城建集团开发建成购物公园后，卖给了众多业主，其中不少业主的商铺面积只有几十平米，超过上百平米的已经算是大业主了。这也造成产权分散，导致直到目前购物公园仍然没有形成气候。一些业主向记者抱怨说，开发商只管建设出售，而不顾商业的整体策划开发，导致产权分散并且开发难度加大。一位姓李的业主认为，当年购买商铺的业主，几乎全都是投资者，因为看好这里的发展而购买，他们都是打算将商铺出租商用，并非自己进行经营，因此对于这方面的招商、开发都没有概念，更需要开发
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