编者按：2026年9月2日，黛丽斯国际(00333.HK)发布公告，公司与深圳市纺织(集团)股份有限公司(深纺)正探讨出售其分别持有的深圳黛丽斯内衣有限公司70%及30%股权，即目标公司全部股权。
从公告内容看，这似乎只是一则普通的资产出售信息。但当我们将它置于黛丽斯国际持续亏损的业绩困境、深圳福田八卦岭工业区轰轰烈烈的城市更新浪潮，以及深纺集团从传统纺织向偏光片高科技转型的大背景之下，这笔交易的深层逻辑便逐渐浮出水面。
对于黛丽斯国际而言，这是“断臂求生”——在主营业务持续亏损、市值仅剩6000余万港元的绝境下，出售深圳核心地段物业资产以求续命。对于深纺集团而言，这是一次“资产套现”——在全力转型偏光片赛道的战略框架下，剥离非核心物业资产、回笼资金。而对于八卦岭工业区而言，这或许是一次“腾笼换鸟”的产业迭代——老旧厂房让位于城市更新，传统制造业让位于金融+科技+总部经济。
《世界服装鞋帽网》就此展开深度解读。
一、事件速览：一笔“卖子公司、卖物业、卖壳”的交易
1.1 交易结构：70%对30%，全部股权挂牌出售
根据公告，黛丽斯国际与深圳市纺织(集团)股份有限公司正探讨出售其分别持有的深圳黛丽斯内衣有限公司(以下称“目标公司”)70%及30%股权，即目标公司全部股权。
目标公司为黛丽斯国际的附属公司，持有位于深圳市福田区八卦岭工业区的若干工业及住宅物业。目标公司的主要业务为物业投资及提供与女性内衣和配件相关的咨询服务——换言之，这家公司的核心资产不是内衣制造产能，而是深圳核心地段的物业。
交易将通过深圳联合产权交易所(深圳联交所)以公开招标方式进行。为了解市场对可能出售事项的初步反应及物色潜在买方，公司及深纺于2026年9月3日透过深圳联交所发布意向征集公告，公开征集期长达十二个月。
1.2 一个细节：为何征集期长达12个月?
公开征集期长达十二个月，这在同类交易中并不常见。这一安排反映出两个信号：
其一，交易存在一定的不确定性。公告用词为“正探讨出售”(possible disposal)，而非“已决定出售”。长达一年的意向征集期，给了买卖双方充分的博弈空间。
其二，国有资产的转让程序要求。 据深纺告知，可能出售事项将构成深纺(作为国有企业)的国有资产转让，须依法通过公开招标方式进行。国有资产转让的程序性要求，客观上延长了交易的时间跨度。
二、卖家画像：黛丽斯国际——一家“正在消失”的内衣帝国?
2.1 黛丽斯是谁?——曾经的内衣代工巨头
黛丽斯国际有限公司(Top Form International Limited)是一家主要从事女士内衣制造及销售业务的投资控股公司。公司于1991年12月16日在香港联交所上市，是一家有着超过30年上市历史的老牌港股。
公司业务涵盖胸围、泳衣、吊带背心及束腹带等女性内衣产品的设计与制造。在国际内衣代工领域，黛丽斯曾是一支不可忽视的力量。
2.2 业绩雪崩：从盈利到巨亏的坠落
然而，这家老牌内衣代工企业近年来正经历断崖式下滑。
2026年8月31日——就在出售公告发布前两天——黛丽斯国际发布盈利警告：预期截至2026年6月30日止年度将录得净亏损不多于9000万港元，而2025财政年度净亏损为2800万港元。亏损同比扩大超过两倍。
董事会认为，亏损主要源于四大因素：
(i)收入显著下跌。 主要客户订单量减少，反映出在地缘政治不确定性加剧、全球贸易环境波动的情况下，客户采取了更为审慎的库存管理措施。
(ⅱ)毛利率下跌。主要由于产能闲置导致固定成本无法充分摊销，以及产品组合偏向低毛利产品。
(ⅲ)联营公司贸易及其他应收账款减值亏损拨备约1080万港元。
(ⅳ)其他金融资产减值亏损拨备约280万港元。
从更早的财务数据看，颓势早已显现：2026财年第一季度销售额2.363亿港元，按年下跌25%，主要原因是美国的品牌及零售商为应对贸易环境不确定性积极控制库存。2026财年第三季度销售收入同比下跌21.8%至2.384亿港元，主要因美国客户销售下跌。美国市场销售额曾占比高达74%，是黛丽斯最核心的市场。
截至2025年12月31日止六个月，公司中期收入5.01亿港元，按年下降22.1%，公司拥有人应占亏损从上年同期的1780万港元扩大至4150万港元。
2.3 资本市场边缘化：市值仅6000万港元
业绩的持续恶化直接反映在股价和市值上。
截至2026年9月2日收盘，黛丽斯国际报收于0.204港元，与前一交易日持平。公司港股市值仅6141.47万港元，在港股服装家纺行业中排名第66位(共70家)。
公司的各项财务指标在行业中均处于垫底水平：
ROE(净资产收益率)：16.39%，行业平均5.86%，排名56/70
净利率：7.83%，行业平均7.7%，排名51/70
毛利率：18.4%，行业平均37.69%，排名51/70
负债率：55.46%，行业平均45.1%，排名54/70
90天内无投行对该股给出评级——在资本市场眼中，这家公司已经失去了关注价值。
2.4 海外产能布局：中国...
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