近期上海土地市场火热。随着复工复产有序推进，今年上半年上海土地出让金破千亿，甚至出现单日首金百亿。
在这一波拿地潮中，各阵营房企对进入上海表现出极大兴趣。除了万科、中海、保利等头部房企之外，旭辉、新城、招商、金地、阳光城、万达、正荣等房地产企业也均有斩获。
8月上旬，旭辉控股（00884.HK，简称“旭辉”）联手融信拿下一幅位于七宝镇古美北社区的宅地，溢价率40.55%，总价45.23亿，成交楼板价5.48万元/平方米。
8月8日，旭辉董事局主席林中参加博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会。在接受21世纪经济报道记者专访时，林中指出目前已没有所谓的拿地窗口期，都是看每一块地的机会。
旭辉控股董事局主席林中。资料图
记者留意到，在当前北京、上海等一线城市地块总价趋高的前提下，为了分散资金压力，大部分20强房企都倾向于合作拿地，基本上，开发商会把高总价的地块采取合作方式，低总价的则自己独自开发。
这其中也包括旭辉。“北京、上海未来拿地趋势就是几家房企组财团模式拍地。”林中指出，旭辉目前拿地有一个比例，就是要拿够当年销售额50%货值的土地。公开资料显示，旭辉7月在杭州、南京、苏州及西部长期深耕城市接连获取8宗地块。
房地产窗口期消失
每一个市场阶段都有企业弯道超车。林中认为，房地产行业已经过了高速增长期，已经没有所谓窗口期，实际上整个行业从2018年开始进入平稳增长期。企业弯道超车面临的挑战和风险比高速增长期大很多。“地产行业要求顺势而为，就可以事半功倍；逆势而为则事倍功半”。
在林中眼里，未来20年中国房地产行业依然向好。房企要在微利精细化时代寻找新的有质量的增长模式，未来行业很多规则会改变，企业需要重新适应。那些要成为黑马的企业，难度和挑战一定比上一个20年更大。
因此，林中预判平稳增长期内会出现一个现象：“追赶别人不容易，别人追你也不容易”。
“就像戈壁行军一样，你看到他在前面500步，但是你追赶他要花很长时间，甚至要两个小时。因为大家的速度差不多，有些距离要花很长时间，如果增速都一样，距离就是永恒的。”林中认为，房企进入未来20年的成熟期，面对的行业格局与当前的家电行业一样，是比较稳定的格局。但他坚信未来20年，房企还有机会，要把握好这个行业的机会，就要提高运营效率。
因此，林中认为，一个企业要平衡好经营手段：利润太低不行，因为不会有积累，都在损耗。有些企业为了冲规模宁愿亏损都会销售，这就是在消耗资本，最终会人地皆失。“所以要做好平衡术，每个企业根据自己不同的阶段，不同的战略，不同的目标去制定各自不同的平衡术。”林中说。
在平稳期中，旭辉高质量增长的前提，就是产品和服务要做得更好。林中透露，核心是提高经营杠杆、降低财务杠杆，经营效率提高的同时财务杠杆不能提高，提高权益的同时降一点合作杠杆，通过经营杠杆稳投资杠杆。“不变的是文化，变化的是组织、机制和管理，继而带来效率和活力。”
旭辉的四大杠杆平衡术
作为中型房企的代表，旭辉讲求增长的方法论，从公布的截至7月末未经审核营运数据可见，今年前7个月，旭辉累计实现合同销售金额1027.2亿元，这一数据与2019年几乎持平。为提高经营效率，旭辉设置了一套财务杠杆、合作杠杆、投资杠杆、经营杠杆的平衡术。
“有些公司把财务杠杆用足，在高速增长期也可以获得规模快速发展。但是旭辉更多的是通过几个杠杆的平衡，去稳健发展。”林中指出，在平稳增长期里边逆势而为比较难，因为国家要降杠杆，降负债，所以企业要加杠杆就很难，没那么多工具和机会。
反观旭辉这两年，尤其是2019年的业绩增速较快，主要是四个杠杆的平衡。“不增长就灭亡。”但林中也强调，增长的时候要考虑到规模、利润和风险的平衡。
林中认为，在增长的过程中如何做好规模、利润和风险的平衡很关键。比如，有的时候企业将利润放低一点，规模就容易上一点，因为企业可以主动调低房价；有的时候财务杠杆多一点，投入大一点，规模上去得快一点。林中进而分析指出，如果企业增长速度快，现金流变现能力强，资产的流通性好，回款时间很短，负债率稍微高一点还是安全的；如果周转很慢，比如香港有些大企业收租物业，那么这些企业的净负债率就会稍微低一点。
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