行业细分趋势下，伴随着房地产行业的发展，成长了十年的代建业务已面临瓶颈期。代建行业头部企业虽已诞生，但更多的后起之秀正在路上。
实际上，自1998年房改开始，我国代建行业已经历二十几个春秋的发展和演变，除了传统的建筑公司，代建的“轻资产模式”运营，早已吸引很多房企加入。据不完全统计，目前国内有30家左右的房企参与了代建业务，市场竞争日益加剧。
谈及代建，业内人士首先想到的就是绿城中国（03900.HK，简称“绿城”）与宋卫平。2010年，宋卫平提出了房地产代建、自主投资收益、园区服务收益“三驾马车”构想，如今，宋卫平虽然已完全退出绿城的管理，但他创立的绿城系三大业务体系羽翼逐渐丰满，代建业务平台——绿城管理（09979.HK）、已装入园区服务的绿城服务（02869.HK）均已完成上市。
2014年，宋卫平出售绿城部分股权后，无法在代建业务上继续沿用绿城的品牌。于是他创办了蓝城，这也是一家包含代建业务的公司。
8月28日，代建产业链规模已经做到第一，号称“代建第一股”的绿城管理发布上市后第一份半年报，其中两项重要指标明显下滑，公司实现收入8.15亿元，同比下滑21.3%；拥有人应占利润1.34亿元，同比下滑14.28%。
绿城管理CEO李军表示，受到疫情影响，营收代建项目的建设及销售节点延迟一至两个月，所以本期收入、毛利及净利润同比有所回调。
报告期内，管理项目数量由去年同期的245个项目增加到268个项目，其中155个为商业代建项目，占比57.8%；113个为政府代建项目，占比42.2%。李军认为这个体量能保持2-3年的增长。
李军认为，绿城管理有机会实现复合增长，因为新开拓的项目，无论数量还是质量都有提升。上半年内，绿城管理的合约项目总建筑面积7,331万平方米，较去年同期的6,859万平方米增长6.9%；在建面积3,882万平方米，较去年同期的3,077万平方米增长26.2%。
然而，尽管关注绿城管理，也有投资者看不懂代建行业，在当天的业绩会上对管理层提出多个问题，包括绿城管理在业务上如何与绿城服务交圈、股价为何不如绿城服务表现那么好等。
上市近两个月，绿城管理股价最高曾到过10港元，目前维持在3块多港元。绿城管理高层坦承，资本市场对绿城管理的盈利方式的未来可实现增长性存疑，股价波动跟大盘的波动有关。
代建既是专业细分的新蓝海，也是面临升级换代的服务品类。业内人士认为，这是房地产传统产业的上下游分工的一个环节，其实是开发商存在一个资源整合的需求而产生的。
目前，绿城管理成为行业龙头房企，但“老绿城”、绿城中国原CEO曹舟南两年前创办的蓝绿双城也逐渐扩大业务范畴。
代建十年
2009年，规模冲上来之后，包括很多龙头房企、制造业龙头等企业拿了很多地，2010年调控来临，绿城中国看到了机会，针对存量土地，开创了品牌输出管理模式做代建，这个商业模式是针对存量土地的。
经过十年，代建项目锐减，现在到市场上拿地的大部分是头部企业，即便是头部企业拿地也很难，争抢都很厉害，如果没有团队和品牌，小公司拿地非常难。从开发角度看来，纯代建的商业模式面临瓶颈了。
据透露，绿城管理目前总共签约的项目有7300多万平方米，实际上开工建设是3882万平方米，也就是说还有接近3000万平方米的需要在下阶段开工建设。按照代建项目一般为4-5年周期匡算，这些项目储备足够绿城管理未来4-5年实现20%的复合增长。
绿城管理的定位是个代建公司，是提供一个商业代建、政府代建以及其他的一些服务的服务管理公司。易居企业集团CEO丁祖昱认为，中国房地产经历了三个阶段，包括土地红利时代、资本红利时代和管理红利时代。目前，中国房地产已经进入了管理红利时代，而绿城管理正是靠管理驱动的一家公司。
实际上，轻资产模式是有逆周期的，市场好的时候，所有的开发商甚至中小开发商觉得自己都可以造房子，反正房子开发完了就一抢而空；市场差的时候，他就需要专业的队伍来做，尤其是金融形势影响加剧的时候，这样的企业可能需要绿城这样的代建商做撮合服务，提供中间的征信服务。
李军指出，现在市面上有7万多家房地产开发商，中小型企业里面有很多品牌不足以去和大企业竞争。
相对于瓶颈期，或许李军更愿意说绿城管理正在做转型的准备。与绿城管理不一样，蓝绿双城目前最大的问题或许就在于项目拓展、商业模式上。不过，曹舟南早已有一套逻辑，他认为，未来房地产行业会出现两大趋势，一是行业集中度越来越高，出现寡头房企；另一个趋势就是投资和开发将分开，行业专业度越来越高，专业的事情交给专业的人来做，有钱的就做投资的事，作为项目落地服务商或者说供应商，必须解决投资人投资安全的问题。因此，曹舟南认为，代建项目有必要做保底、对赌的财务设置。
因此，曹舟南指出，纯代建的瓶颈期已经出现，一是经过10年消化，项目没有那么多了，二是对投资方而言，纯代建风险独担，代建方“做好做坏都一样”，凭什么所有风险都在投资方身上，代建方可以旱涝保收？从投资人角度来看，投资风险为零，理论上投资收益也为零，这不符合投资逻辑。“土地投资还是有很多人感兴趣的，只要有增量，代建行业就有机会。”
转型发展
实际上，面对纯代建业务的可能收缩，绿城管理的管理层正在思考转型问题。
对于李军而言，在这样的疫情下面，政府的代建数量也在增加，但是现在又随着城市更新，老旧小区改造等方面，又使得这个业务渠道有了拓展机会。
比如中小房企自身有很多项目储备的，但获取融资的可能性却比较小，绿城管理可以做中间服务商的角色，帮助他们渡过难关。但是部分产业有瑕疵的，就不会主动接。上半年，绿城管理快速放量政府业务板块，商业板块在做战略客户和重要大客户，目前手里能确保2-3年的稳定增长。
2-3年之后，绿城管理的增长底气从哪来？李军指出，主动往国有企业、金融机构的合作上转。“我们做服务行业，随时可以调整，我们没有投资压力。”李军也明确不会收购项目，公司保持商业模式在资本市场的唯一性就可以了。目前绿城管理没有在投资方面有所作为的打算。
谈及金融业务，李军兴致盎然。他透露，前段时间去山东公司考察，也提到关注金融企业的委托业务的可能性。“过去关注中小开发商，现在关注国企，未来关注金融机构。”
与曹舟南观点接近的是，李军也认为，房地产分工将精细化，投资商把房产交给承建商来做，国内也出现了这样的角色，比如平安不动产、比亚迪工厂它有很多是地产项目，但是他们不会自己做开发。
诚然，随着这7万多家开发商，慢慢提升集中度，未来10年能帮助他们的新的力量就是金融机构。另外四大银行里面的不良资产管理公司，也可以成为代建的合作伙伴。他们有资产包，资产包里面的项目，通过代建企业做出来，这也是金融机构的委托服务的一种新的模式。
李军进而举例称，比如说有一个公司买下了地，但是运营的钱不够，这时金融机构会因为不相信他们的开发管理能力，而寻找代建公司来做，认为这样对债权有保护。这个时候，代建作为金融机构借钱给手上有土地的企业的一个附带条件。
“从一个动态的、发展的观点去看代建，我认为尽管这个过程当中竞争也会很激烈，但是我们这个业务的一个通道和前景，我认为是很广阔的。”李军对投资者说。
而经过两年实践，蓝绿双城已经摸索出一条属于自己的代建路径——共建。曹舟南指出，“共建”和“代建”的根本差异在于，共建要互利互惠，专业的人做专业的事，委托方和代建方（两者也都可以称为“共建方”）各自发挥专业特长，此外，每一个共建方必须承担相应的责任。
蓝绿双城经过两年时间实践，共建这一商业模式是可以走下去的，曹舟南认为可以用“一片欣欣向荣”来形容。
对于还在代建行业沉浮的企业来说，“三道红线”出台之后，有一些中小房企已经意识到，企业自身具有营销、产业整合、运营能力的，也可以做代建的角色。曹舟南指出，这也是未来中国房地产的方向。
实际上，欧美早已经历这一阶段。铁狮门就是一个典型。“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式。前者使铁狮门拓展了产业链的纵深，而后者则最大限度提高了资金的使用效率。这种对全价值链的覆盖，使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力，同时借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额的收益。
而绿城管理由于具有央企背景，机制上决定了其没有共建方，一定旱涝保收，这是国企、央企的属性。无论目前代建地产模式发展如何，几乎所有管理层都达成的一个共识是：行业精细化之后，人和团队才是代建行业的根本。
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